Plus-value immobilière : les méthodes d’évaluation retenues par l’administration selon la nature des biens concernés

La ventilation dans l'acte notarié d'un prix d'acquisition global, entre plusieurs lots de copropriété, réalisée dans le cadre d’une opération unique, ne s'impose pas à l'administration.

En effet, cette dernière peut lui substituer une combinaison de différentes méthodes d'évaluation en fonction de la nature du lot concerné, à savoir la méthode par comparaison et la fixation du prix au prorata des superficies.

Les faits sont les suivants :

M. D... a acquis le 6 juin 2014 un ensemble immobilier sur le territoire de la commune de Valras-Plage (Hérault), composé de trois lots, pour un montant de 284 000 euros.

Le 26 janvier 2015, il a cédé pour un montant de 130 400 euros le lot n° 20, correspondant à un logement d'une superficie de 37,45 m².

La déclaration de plus-value de cession déposée le même jour fait apparaître un prix d'acquisition de 120 000 euros et une plus-value nette, en tenant compte de frais d'acquisition s'élevant à 9 000 euros, de 1 400 euros.

A la suite d'un contrôle sur pièces, l'administration a remis en cause le montant de la plus-value et a assujetti M. D... à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l'année 2015.

M. D…fait appel du jugement du 5 octobre 2020 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces cotisations supplémentaires et des pénalités correspondantes.

Le requérant fait valoir notamment que la méthode retenue par l'administration pour répartir le prix d'acquisition des trois lots est erronée, dès lors que, pour le garage, elle utilise une méthode par comparaison avec les autres ventes de garages, ce qu'elle ne fait pas pour les deux autres lots correspondant aux deux logements .

La position de la cour administrative d’appel concernant en particulier les méthodes d’évaluation appliquée par l’administration:

La cour d’appel se réfère aux textes suivants :

Aux termes du I de l'article 150 U du code général des impôts : " Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques (...), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis (...), sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (...) ".

L'article 150 V du même code dispose que : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant ".

Aux termes de l'article 150 VB du même code : " Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte (...) ".

L'article 74 SD de l'annexe II au même code dispose que : " Lorsque la cession porte sur une partie seulement d'un bien, le prix d'acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui de cette seule partie ".

Il résulte de l'instruction que l'acte authentique du 6 juin 2014 consiste en la vente d'un ensemble d'immobilier faite dans le cadre d'une opération unique.

La cour administrative d’appel retient que la méthode de répartition, au prorata des surfaces des logements, du prix d'acquisition peut être admise en l'absence de méthode alternative permettant d'apprécier avec une plus grande précision le prix d'achat du bien en cause.

Eu égard à la nature différente des biens, l'administration a pu retenir, pour déterminer la valeur d'acquisition d’un garage, une méthode différente de celle retenue pour déterminer celle des deux appartements, sous la réserve toutefois que les différentes méthodes permettent de déterminer le prix d'achat des différents lots avec une précision suffisante.

CAA Toulouse, 9 juin 2022, n° 20TL04068

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND