Occupation sans droit ni titre : responsabilité du propriétaire en cas d’accident

L'occupation d’un bien immobilier sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le propriétaire d'un bien immobilier par la victime d’un accident, ne peut constituer une faute de cette dernière de nature à exonérer le propriétaire au titre de sa responsabilité, lorsqu'il est établi que l'accident résulte du défaut d'entretien de l'immeuble.

La Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 15 septembre applique ce principe, retenant la responsabilité du propriétaire.

Les faits sont les suivants :

Par contrat du 21 mars 1995, M. et Mme [C] ont donné en location à M. [P] et Mme [S], un bien immobilier dépendant d'une copropriété.

Le 3 août 2012, Mme [S], qui était déchue de tout titre d'occupation à la suite d'une décision rendue par un tribunal d'instance, a chuté au sol depuis la fenêtre de la cuisine du bien loué.

L’accident a été causé par la rupture du garde-corps de la fenêtre de la cuisine de l'appartement le descellement du garde-corps ayant résulté d'un défaut d'entretien.

En l'état de ces constatations, la cour d'appel, (Paris, 10 septembre 2019) a décidé qu'aucune faute ne pouvait être retenue à l'encontre de l’occupante Mme [S], de nature à exclure ou réduire son droit à indemnisation.

Les bailleurs M. et Mme [C] font grief à l'arrêt de la cour d’appel, de les déclarer responsables de l'accident du 3 août 2012, de les condamner in solidum à réparer l'entier préjudice de Mme [S], à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, de les condamner solidairement à payer à la CPAM de Paris les sommes de 56 431,41 euros à titre de provision en remboursement des prestations en nature prises en charge au 19 décembre 2013, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2015, et de 1 047 euros au titre de l'indemnisation forfaitaire prévue à l'article L. 376-1 du code de la sécurité sociale, et, avant dire droit sur la liquidation des préjudices, d'ordonner une mesure d'expertise médicale, et de rejeter toutes autres demandes.

Les bailleurs M. et Mme [C] pour contester cette décision soutiennent :

- que Mme [S] avait commis une faute en se maintenant irrégulièrement dans les lieux, et que cette faute avait contribué à la survenance de l'accident, qui n'aurait pas pu se produire si elle avait libéré les lieux, de sorte que cette faute était de nature à limiter ou exclure la responsabilité M. et Mme [C] ; en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'ancien article 1386, devenu 1244 du code civil,

- que la simple tolérance du maintien dans les lieux de sa locataire après l'expiration de la date de prise d'effet du congé qui lui a été délivré, ou après le jugement qui a validé le congé, ne lui confère aucun droit d'occupation,

- que pour écarter toute faute de Mme [S] liée à l'occupation de l'appartement à la date de l'accident litigieux, la cour d'appel s'est fondée sur la tolérance, par M. et Mme [C], de l'occupation des lieux par Mme [S], après le jugement du tribunal d'instance du 18e arrondissement de Paris du 4 avril 2011, la cour d'appel s'est déterminée par un motif impropre à écarter l'existence d'une faute de Mme [S], violant ainsi l'ancien article 1386, devenu l'article 1244, du code civil.

Position de la Cour de cassation :

L'occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu'il est établi que l'accident subi par cette dernière résulte du défaut d'entretien de l'immeuble.

En l'état de ces constatations, la cour d'appel, a décidé à juste titre qu'aucune faute ne pouvait être retenue à l'encontre de Mme [S], de nature à exclure ou réduire son droit à indemnisation.

Par ce motif de pur droit, la Cour de cassation retient que la décision déférée se trouve légalement justifiée.

Cour de cassation deuxième chambre civile 15-09-2022

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND

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