Promesse unilatérale de vente : la conclusion de l’avant-contrat engage définitivement le vendeur

Il s’agit d’un revirement de jurisprudence à la suite d’un arrêt rendu par la Cour de cassation du 23 juin 2021 (Chambre civile 3, 20-17.554).

La Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que, tant que les bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente, n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constituait qu'une obligation de faire.

Il en résultait que la levée de l'option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (3e Civ., 15 décembre 1993, pourvoi n° 91-10.199, Bull. 1993, III, n° 174), la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu'à des dommages-intérêts (3e Civ., 28 octobre 2003, pourvoi n° 02-14.459).
 

Désormais, la Cour de cassation, aux termes de son arrêt du 23 juin 2021, retient qu’à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente.

Il en résulte que le promettant, signataire d'une promesse unilatérale de vente, s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

Ayant relevé que le promettant a donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l'option par les bénéficiaires est intervenue dans les délais convenus, une cour d'appel retient, à bon droit, que la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente et que celle-ci est parfaite. 

Les faits sont les suivants :

M. [B] et Mme [K] ont consenti à M. et Mme [R] une promesse de vente d'un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise.

Devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, Mme [K] s'est rétractée de cette promesse le 17 février 2010.

M. et Mme [R], bénéficiaires de la promesse, ont levé l'option le 8 janvier 2011 soit après la rétractation de Mme [K].

Ils ont assigné Mme [K] en réalisation de la vente.

Mme [K], la propriétaire, reproche à l'arrêt de la cour d’appel de déclarer parfaite la vente consentie à M. et Mme [R] par la promesse du 1er avril 1999, alors « que, dans une promesse unilatérale de vente, la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir ».

Réponse de la Cour :

La Cour de cassation rappelle, qu’en application des articles 1101 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et 1583 du même code, la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que, tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constituait qu'une obligation de faire.

La Cour de cassation faisait valoir que la levée de l'option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (3e Civ., 15 décembre 1993, pourvoi n° 91-10.199, Bull. 1993, III, n° 174), la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu'à des dommages-intérêts (3e Civ., 28 octobre 2003, pourvoi n° 02-14.459).

Désormais, et il s’agit d’un revirement de jurisprudence, la Cour de cassation précise qu’ à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente.

Par ailleurs, en application de l'article 1142 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l'exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (1re Civ., 16 janvier 2007, pourvoi n° 06-13.983, Bull. 2007, I, n° 19 ).

Il convient dès lors de retenir que le promettant s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

La Cour de cassation confirme en conséquence la position de la cour d’appel laquelle a retenu que la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente, et en a exactement déduit que, les consentements des parties s'étant rencontrés lors de la levée de l'option par les bénéficiaires, la vente était parfaite.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 juin 2021, 20-17.554, Publié au bulletin

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND