Loyers : Effet de la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public sur la période de confinement du 17 mars au 10 mai 2020

 

L'effet de la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets n° 2020-293 du 23 mars 2020 et n° 2020-423 du 14 avril 2020, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être :

 

-d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance,

 

-d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.

 

Ayant relevé que les restrictions résultant des mesures législatives et réglementaires prises dans le cadre de la crise sanitaire n'étaient pas imputables au bailleur et n'emportaient pas perte de la chose louée, une cour d'appel, saisie en référé d'une demande en paiement d'une provision, en a déduit que l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable.

 

Telle est la position de la Cour de cassation, aux termes de 3 arrêts en date du 30 juin 2022 (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127, n° 605 B-  Cass. 3e civ., 30 juin 2022 , n°21-20.190, n° 604 B- Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-19.889, n° 603 D).

 

Aux termes de l’arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 juin 2022, 21-20.127, publié au bulletin les faits sont les suivants :

 

M. [Z], aux droits duquel se trouvent M. et Mme [I] (les bailleurs), a donné à bail commercial à la société Odalys résidences (la locataire) deux lots d'une résidence de tourisme.

 

En raison des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, la locataire a, du 14 mars au 2 juin 2020, cessé son activité dans la résidence.

 

Le 26 mars 2020, elle a informé les bailleurs de sa décision d'interrompre le paiement du loyer et des charges à compter du 14 mars 2020.

 

Les bailleurs ont assigné la locataire en paiement d'une provision correspondant à l'arriéré locatif.

 

La locataire fait grief à l'arrêt de la cour d’appel (Grenoble, 1er juillet 2021) de la condamner à payer une certaine somme au titre des loyers impayés alors « que le juge des référés peut accorder une provision dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable. »

 

La société locataire soutenait que son obligation au paiement du loyer était contestable, sur le fondement de l'exception d'inexécution, dès lors que les bailleurs avaient été dans l'impossibilité, pendant toute la période considérée, d'exécuter leur obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des lieux loués conformément à la destination prévue au bail.

 

La société locataire ajoutait que l'impropriété des lieux à l'objet prévu au bail s'analysait en outre en perte partielle de la chose louée, et que les bailleurs avaient manqué à leur obligation de bonne foi en réclamant le paiement de loyers afférents à des périodes durant lesquelles les lieux loués ne pouvaient être utilisés conformément à leur destination contractuelle.

 

Position de la Cour de cassation :

 

Par application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national.

 

En application de l'article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.

 

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

 

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

 

La Cour de cassation retient que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.

 

Ayant relevé que les restrictions résultant des mesures législatives et réglementaires prises dans le cadre de la crise sanitaire n'étaient pas imputables au bailleur et n'emportaient pas perte de la chose, la cour d'appel, saisie en référé d'une demande en paiement d'une provision, n'a pu qu'en déduire que l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable.

 

Par ces motifs, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi introduit par la société locataire.

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 juin 2022, 21-20.127, Publié au bulletin
 
AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND

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