Bail commercial : l’exception d’inexécution et la clause résolutoire

Aux termes d’un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation retient que l’exception d’inexécution peut suspendre l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés.  

Le locataire peut invoquer celle-ci pour s’opposer à la clause résolutoire même s’il n’a pas demandé de suspension judiciaire dans le délai du commandement de payer. Il appartient alors au juge d’examiner le bien-fondé de cette exception pour chaque loyer contesté.

Faits et procédure

La société civile immobilière Les Chatons (la bailleresse) a, par acte du 25 mai 2016, donné à bail commercial à la société SCGR (la locataire) des locaux à usage mixte, commercial et d'habitation.

Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2019, la bailleresse a signifié à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

A la suite d'une ordonnance rendue par un juge des référés en date du 17 janvier 2020 ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 17 novembre 2019, et après la signification d'un commandement de quitter les lieux, la locataire a quitté les locaux le 20 février 2020.

Un arrêt du 29 septembre 2021 a cependant infirmé l'ordonnance de référé du 17 janvier 2020 et dit qu’il n'y avait lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire.

Le 17 novembre 2019, la bailleresse a assigné la locataire en constat de la résiliation de plein droit du bail et en paiement des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives.

La locataire a formé des demandes reconventionnelles en paiement de dommages-intérêts, sollicitant notamment une somme égale aux loyers payés en réparation des troubles de jouissance subis pendant toute la durée du bail.

La locataire fait grief à l'arrêt de Cour d’appel de constater la résiliation du contrat de bail conclu le 25 mai 2016 à compter du 17 novembre 2019, de la condamner à verser à la bailleresse certaines sommes au titre des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives et de rejeter ses prétentions indemnitaires relatives au remboursement des loyers, aux frais d'avocat, à la restitution du dépôt de garantie et à son préjudice d'image.

Selon la locataire, alors « qu'en cas d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, l'exception d'inexécution invoquée par le preneur paralyse la mise en œuvre de la clause résolutoire ; que dans ses conclusions d'appel, la société SCGR soutenait que la SCI Les Chatons n'avait pas réalisé les travaux de mises aux normes du local loué dans les douze premiers mois de location, comme cela avait été convenu, de sorte qu'elle avait à juste titre interrompu le paiement des loyers dès 2017, comme cela ressortait des pièces n° 5 et 6 qu'elle produisait à l'appui de ses conclusions d'appel ; qu'en retenant que la société SCGR ne pouvait invoquer l'exception d'inexécution pour s'opposer à la résolution du contrat, dès lors que dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, elle n'avait ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le défaut de paiement des loyers ne procédait pas, précisément, d'une exception d'inexécution, et si, dès lors, cette exception faisait obstacle à la résolution du bail, peu important la contestation du commandement de payer dans le délai d'un mois, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1219 et 1220 du code civil, ensemble les articles 1719 et 1720 du même code. »

La société locataire SCGR, société par actions simplifiée, a formé le pourvoi n° S 24-15.820 contre l'arrêt rendu le 26 février 2024 par la cour d'appel de Cayenne (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société bailleresse, Les Chatons, société civile immobilière,  défenderesse à la cassation.

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise les articles 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719 et 1728 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce .

Aux termes du premier de ces textes, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Selon le deuxième de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon le troisième des textes précités, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, aux termes du quatrième texte, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La Cour de cassation rappelle également qu’il a été jugé que le locataire d’un bail commercial peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, publié).

Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d'un commandement de payer, le locataire invoque une exception d'inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.

Pour rejeter la demande de la locataire en paiement de dommages-intérêts à hauteur des loyers versés entre juillet 2016 et août 2019, constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 17 novembre 2019 et condamner la locataire au paiement des entiers loyers échus à cette date, l'arrêt de la cour d’appel retient :

- que la locataire établit l'existence de nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse, qui rendaient l'immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d'habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l'occupation effective des lieux,

-mais que néanmoins, la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat, et l'exception d'inexécution devenant inefficace une fois que la clause résolutoire est acquise, il est vain pour la locataire d'invoquer l'exception d'inexécution puisque le contrat de bail comporte une clause résolutoire stipulant que la résiliation du contrat interviendra de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux,

- et que la locataire n'a, dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et qu'en conséquence, la clause résolutoire pour non-paiement des loyers était acquise dès le 17 novembre 2019.

Selon la Cour de cassation en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d'inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

La Cour de cassation reproche donc à la cour d’appel de n’avoir pas vérifié si la locataire pouvait invoquer l’exception d’inexécution pour chaque loyer réclamé, ce qui est obligatoire même si le locataire n’a pas demandé un délai judiciaire dans le mois suivant le commandement de payer.

Civ. 3e, 5 mars 2026, FS-B, n° 24-15.820