Vente immobilière : mise à jour du diagnostic technique relatif aux risques naturels : à quel moment  ?

Il résulte des articles L. 125-5 et L. 562-4 du code de l'environnement et L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation que si, après la promesse de vente faisant état d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l'acte authentique, le dossier de diagnostic technique joint à celui-ci doit, à peine de résolution de la vente ou de diminution du prix, être complété par une mise à jour de l'état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d'utilité publique.

Tel est le principe rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt du 23 mars 2026.

En effet, la question posée aux termes de cet arrêt résulte de la mise à jour du diagnostic technique relatif aux risques naturels lorsqu’un plan de prévention des risques naturels (PPRN) est approuvé entre la promesse de vente et l’acte authentique.

Faits et procédure

Par promesse synallagmatique de vente du 3 novembre 2011, puis par actes authentiques des 21 et 23 mars 2012, dressé par M. [G], avec la participation de M. [W] (les notaires), M. [E][O] et M. [L][O] (les vendeurs) ont vendu à M. et Mme [A] (les acquéreurs) un terrain à bâtir.

En 2016, les acquéreurs ont décidé d'entreprendre la construction de leur maison.

La commune leur ayant délivré un certificat d'urbanisme négatif les informant de l'impossibilité de construire une maison sur le terrain, leur projet se situant en aléa très fort du plan de prévention des risques d'inondation, les acquéreurs ont assigné les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et dommages-intérêts.

Les acquéreurs font grief à l'arrêt de la Cour d’appel de rejeter leur demande en résolution de la vente et en dommages-intérêts sur le fondement de l'article L. 125-5 du code de l'environnement.

1°/ M. [K][A],

2°/ Mme [F][S], épouse [A],

ont formé le pourvoi n° K 24-10.524 contre l'arrêt rendu le 16 novembre 2023 par la Cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile).

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise les articles L. 125-5 et L. 562-4 du code de l'environnement et les articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction alors applicable .

Il résulte du premier et des deux derniers de ces textes que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l'acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l'état existant.

L'acquéreur peut, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Selon le deuxième texte, le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d'utilité publique et est annexé au plan local d'urbanisme.

Il en découle que si, après la promesse de vente faisant état d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l'acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l'état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d'utilité publique.

Pour rejeter la demande des acquéreurs en résolution de la vente sur le fondement de l'obligation d'information résultant de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'arrêt de la Cour d’appel retient :

- qu'un état des risques naturels du 3 novembre 2011, toujours en cours de validité pour dater de moins de six mois, mentionnant que l'immeuble était situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels prescrit pour risques d'inondation, était joint au compromis et à l'acte authentique de vente,

-que l'arrêté du 28 février 2012 n'avait fait qu'approuver ce plan, prescrit par arrêté du 28 octobre 2008, sans le modifier, de sorte que les acquéreurs avaient été parfaitement informés du risque d'inondation encouru et de ce que l'immeuble se situait dans le périmètre d'exposition à ce risque.

La Cour de cassation fait valoir qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que, depuis la promesse de vente, le plan de prévention des risques d'inondation avait été approuvé et que l'état des risques naturels joint à l'acte authentique de vente ne mentionnait pas l'arrêté préfectoral du 28 février 2012 portant approbation dudit plan, de sorte que les acquéreurs n'avaient pas eu connaissance, par l'acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d'utilité publique résultant de l'approbation du plan, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

C’est ainsi que la Cour de cassation confirme que si, après la promesse de vente, le PPRN est approuvé avant l’acte authentique, le diagnostic technique doit obligatoirement être mis à jour pour refléter la situation finale, laquelle a pu évoluer.

En conséquence si cette mise à jour n’est pas réalisée, l’acquéreur est habilité à demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.

Civ. 3e, 19 févr. 2026, FS-B, n° 24-10.524