Permis de construire. - contrôle des travaux. -pouvoirs du maire

Le Conseil d’Etat se prononce, par arrêt du 2 mars 2026, sur les pouvoirs du maire pour interrompre les travaux sur le fondement du 10ème alinéa de l’article L. 480-2 du Code de l’urbanisme lorsque les travaux excèdent le permis délivré.

L’administration peut retirer un permis même longtemps après sa délivrance si la fraude est établie.

Cet arrêt important en droit de l’urbanisme concerne deux points :

- l’interruption des travaux par le maire, lorsque ceux-ci ne correspondent pas au permis délivré: pas d’atomicité, le maire n’étant pas en compétence liée.

- l’annulation du permis pour fraude, à condition que la fraude soit établie.

Les faits et la procédure sont les suivants :

1-Par un arrêté du 25 novembre 2016, le maire de Saint-Orens-de-Gameville (Haute-Garonne) a délivré à la société civile immobilière 27 (SCI 27) un permis de construire un bâtiment industriel d'une surface de plancher de 715 m² à usage d'entrepôt, sur un terrain situé au 51 avenue de la Marqueille.

La SCI 27 a fait l'objet, le 27 juin 2018, d'un procès-verbal, dressé par un agent assermenté et commissionné par le maire de Saint-Orens-de-Gameville, portant constat d'infraction au code de l'urbanisme pour " l'installation non autorisée d'une centrale à béton composée de quatre cuves dans l'enveloppe du bâtiment industriel à usage d'entrepôt en cours d'édification, lui-même autorisé pour cette seule destination par le permis de construire ".

2-Par un arrêté du 6 juillet 2018, le maire, agissant en qualité d'autorité administrative de l'Etat, a, en application de l'article L. 480-2 10ème alinéa du code de l'urbanisme et sur le fondement de ce procès-verbal d'infraction, mis la société en demeure de cesser ces travaux.

3-Par un arrêté du 14 novembre 2018, le maire a procédé au retrait du permis de construire délivré le 25 novembre 2016, au motif qu'il avait été obtenu par fraude.

C’est ainsi que le maire a pris deux mesures : l’ arrêté du 6 juillet 2018 prescrivant l’interruption immédiate des travaux et l’arrêté du 14 novembre se rapportant au retrait du permis de construire au motif de fraude.

Par un jugement du 15 octobre 2021, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté les demandes de la société tendant à l'annulation de ces deux arrêtés.

Par un arrêt du 18 janvier 2024, la cour administrative d'appel de Toulouse a rejeté l'appel que la SCI 27 avait formé contre ce jugement.

La SCI 27 se pourvoit en cassation, demandant :

1- L’annulation de l’arrêt de la cour administrative d’appel (CAA).
2- L’annulation des arrêtés municipaux.

Réponse du Conseil d’Etat :

1-Sur les moyens dirigés contre l'arrêt de la cour d’appel attaqué en tant qu'il statue sur l'arrêté interruptif de travaux du 6 juillet 2018 :

Le Conseil d’Etat vise l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme aux termes duquel : " Les infractions aux dispositions des titres Ier, II, III, IV et VI du présent livre sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l'Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l'urbanisme suivant l'autorité dont ils relèvent et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu'à preuve du contraire. (...) ".

Aux termes du troisième alinéa de l'article L. 480-2 du même code : " Dès qu'un procès-verbal relevant l'une des infractions prévues à l'article L. 480-4 du présent code a été dressé, le maire peut (...), si l'autorité judiciaire ne s'est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l'interruption des travaux ",

Aux termes du dixième alinéa de cet article : " Dans le cas de constructions sans permis de construire (...), le maire prescrira par arrêté l'interruption des travaux ainsi que, le cas échéant, l'exécution, aux frais du constructeur, des mesures nécessaires à la sécurité des personnes ou des biens ; copie de l'arrêté du maire est transmise sans délai au ministère public. (...) ".

Si les dispositions précitées du dixième alinéa de l'article L. 480-2 du code de l'urbanisme prévoient que le maire doit ordonner l'interruption de travaux entrepris sans permis de construire, celui-ci est nécessairement conduit, lorsqu'il entend faire usage de ces dispositions au motif que les travaux de construction réalisés par le titulaire d'un permis de construire sur le terrain d'assiette du projet ne sont pas autorisés, à confronter ces travaux à l'autorisation délivrée, se livrant ainsi à une appréciation des faits.

Dès lors, il ne se trouve pas, pour prescrire l'interruption de ces travaux sur ce fondement, en situation de compétence liée.

Pour écarter comme inopérant le moyen dirigé contre l'arrêté interruptif de travaux du 6 juillet 2018, la Cour administrative d'appel s'est fondée sur ce que le maire se trouvait en situation de compétence liée en application du dixième alinéa de l'article L. 480-2 du code de l'urbanisme.

Le Conseil d’Etat retient qu’en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé qu'il ressortait du procès-verbal d'infraction dressé le 27 juin 2018 que la centrale à béton litigieuse avait été construite dans l'enveloppe d'un bâtiment lui-même autorisé par un permis de construire délivré le 25 novembre 2016, de sorte que le maire avait nécessairement été conduit à apprécier si cette construction excédait cette autorisation, la Cour administrative d'appel a commis une erreur de droit.

En effet, si le maire doit interrompre des travaux sans permis, en l’espèce les travaux sont réalisés par le titulaire d’un permis existant, ceci impose au maire d’apprécier si les travaux litigieux excèdent l’autorisation donnée.

Le Conseil d’Etat annule l’arrêt de la cour d’appel sur ce point, le maire devant vérifier si les travaux en cours étaient ou non intégrés dans le permis existant, l’autorité administrative ne se trouvant pas en compétence liée.

2 -Sur les moyens dirigés contre l'arrêt attaqué en tant qu'il statue sur l'arrêté du 14 novembre 2018 portant retrait du permis de construire :

Lorsque l'autorité saisie d'une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de rejeter la demande de permis pour ce motif.

Si, postérieurement à la délivrance du permis de construire, l'administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai.

La fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme.
 

Le Conseil d’Etat approuve la Cour d’appel qui a annulé le permis de construire en se fondant sur plusieurs éléments.

Pour juger que la société SCI 27 devait être regardée comme s'étant livrée à une manœuvre destinée à tromper l'administration aux seules fins d'obtenir un permis de construire et d'échapper aux prescriptions d'urbanisme applicables, comportement de nature à justifier légalement le retrait, sans condition de délai, du permis de construire qui lui avait été délivré le 25 novembre 2016, la Cour administrative d'appel s'est fondée :

- sur les correspondances techniques et architecturales entre le bâtiment à usage d'entrepôt autorisé et la centrale à béton édifiée dans l'enveloppe de ce bâtiment alors en cours de construction,

- sur le fait que cette installation était similaire à un projet de construction d'une centrale à béton sur le même terrain d'assiette qui avait fait donné lieu, en 2014, à une précédente demande d'autorisation, qui n'avait pas abouti, formée par une société ayant le même dirigeant que la société SCI 27,

-et sur le fait que cette même société liée à la pétitionnaire avait, postérieurement au procès-verbal d'infraction, déclaré la centrale à béton au titre des installations classées pour la protection de l'environnement.

En statuant ainsi, la Cour administrative d'appel, qui a suffisamment motivé son arrêt, a porté sur les faits qui lui étaient soumis une appréciation souveraine non entachée de dénaturation.

En effet la fraude est caractérisée en l’espèce, la SCI ayant tenté de tromper l’administration pour obtenir le permis. En conséquence le Conseil d’Etat retient que la Cour administrative d’appel a correctement apprécié les faits.

Aussi, la demande d’annulation du retrait est rejetée par le Conseil d’Etat.

L'arrêt de la Cour administrative d'appel de Toulouse du 18 janvier 2024 est annulé en tant qu'il statue sur les conclusions de la société SCI 27 tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de Saint-Orens-de-Gameville du 6 juillet 2018 prescrivant l'interruption des travaux.
 

CE 2 mars 2026, n° 492686, Société civile immobilière 27 [SCI 27], B)