Modification du règlement de copropriété concernant les locations en meublés de tourisme

Le Conseil constitutionnel a été saisi le 19 décembre 2025 par la Cour de cassation (troisième chambre civile, arrêt n° 625 du 18 décembre 2025), dans les conditions prévues à l'article 61-1 de la Constitution, d'une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit des cinquième et sixième alinéas de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.

La question qui se pose concerne la conformité à la Constitution d’autoriser une copropriété à interdire les meublés de tourisme par un vote à la majorité qualifiée.

Le Conseil constitutionnel vise les textes suivants :

- La Constitution ;
- L’ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ;
- Le code du tourisme ;
- La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale ;
- Le règlement du 4 février 2010 sur la procédure suivie devant le Conseil constitutionnel pour les questions prioritaires de constitutionnalité ;

Le Conseil constitutionnel s'est fondé sur ce qui suit :

Les cinquième et sixième alinéas de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 mentionnée ci-dessus, dans sa rédaction résultant de la loi du 19 novembre 2024 mentionnée ci-dessus, prévoient que sont prises à la majorité des membres du syndicat de copropriété représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

« d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.

« La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ».

En premier lieu, d'une part, il ressort des travaux préparatoires qu'en adoptant ces dispositions, le législateur a entendu faciliter, au sein des copropriétés, la lutte contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme. D'autre part, il a entendu lutter contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. Ce faisant, il a poursuivi des objectifs d'intérêt général.

Le Conseil constitutionnel n'a pas un pouvoir général d'appréciation et de décision de même nature que celui du Parlement. Il ne lui appartient donc pas de rechercher si l'objectif que s'est assigné le législateur pouvait être atteint par d'autres voies, dès lors que les modalités retenues par la loi ne sont pas manifestement inappropriées à l'objectif poursuivi. 

En deuxième lieu, les dispositions contestées, qui se bornent à définir la règle de majorité applicable à la modification du règlement de copropriété concernant l'interdiction de la location de certains lots en meublés de tourisme, n'ont ni pour objet ni pour effet de modifier les règles de fond, prévues par la loi, régissant le droit d'usage et de jouissance des parties privatives. Ainsi, l'interdiction prise en application de ces dispositions doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l'immeuble.

En troisième lieu, d'une part, une telle interdiction ne peut être décidée qu'au sein des copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. D'autre part, elle ne peut concerner que les lots à usage d'habitation ne constituant pas une résidence principale. Enfin, lorsqu'une telle clause est introduite dans le règlement, elle s'applique indistinctement à l'ensemble des copropriétaires.

En quatrième lieu, ces dispositions restreignent l'exercice de la seule activité de location en meublés de tourisme au sens de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. Elles ne font ainsi pas obstacle à la mise en location des lots concernés selon d'autres modalités.

En dernier lieu, en prévoyant que la règle de la majorité qualifiée s'applique aux décisions relatives à « la modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location» en meublés de tourisme de certains lots, ces dispositions permettent également aux membres du syndicat de copropriété de mettre fin à cette interdiction selon la même règle de majorité.

Le Conseil constitutionnel retient de tout ce qui précède que, au regard des objectifs poursuivis, les dispositions contestées ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

Le grief tiré de la méconnaissance de ce droit doit donc être écarté.

Il en va de même, pour les mêmes motifs, de celui tiré de la méconnaissance de la liberté d'entreprendre.

Par conséquent, ces dispositions, qui ne méconnaissent pas non plus, en tout état de cause, la liberté contractuelle, ni le droit au maintien des conventions légalement conclues, ni aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, doivent être déclarées conformes à la Constitution.

Le Conseil constitutionnel décide :

Les cinquième et sixième alinéas de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, sont conformes à la Constitution.

Il résulte de cette décision qu’une copropriété peut interdire les locations meublés de tourisme avec une majorité renforcée (2/3) tant que certaines conditions sont respectées.

 (Cons. const. 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC