Entretien d’une servitude : prescription quinquennale ou trentenaire ?

L’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans.

Il s’agit de savoir si une action pour faire supporter par le propriétaire du fonds servant les travaux nécessaires à l’exercice de la servitude relève des actions réelles immobilières dont la prescription est de 30 ans ou des actions personnelles dont la prescription est de 5 ans.

La Cour de cassation, aux termes de son arrêt du 5 mars 2026, retient que les travaux devenus nécessaires par la faute du propriétaire du fonds servant constitue une action personnelle se prescrivant par 5 ans.

Faits et procédure :

Par acte du 22 décembre 1977, l'établissement public d'aménagement de la ville nouvelle a vendu à la société Cité nouvelle habitat 2000, aux droits de laquelle vient la société CDC habitat social, une parcelle de terrain qui a été divisée en deux sous-ensembles, constituant pour l'un la résidence [V], soumise au statut de la copropriété, pour l'autre les voies de desserte de cette résidence, qui sont restées propriété de la société CDC habitat social.

Se plaignant de l'état de ces voies, sur lesquelles il soutenait bénéficier d'une servitude de passage, le syndicat des copropriétaires de ladite résidence a, par acte du 12 mai 2022, assigné la société CDC habitat social en paiement de dommages-intérêts, équivalents au coût des travaux de remise en état nécessaires.

La société CDC habitat social a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de la Cour d’appel de déclarer sa demande irrecevable, alors « que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [V], la société Fdlm, exerçant sous la dénomination Foncière de la Marne, a formé le pourvoi n° A 24-21.049 contre l'arrêt rendu le 11 septembre 2024 par la Cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant à la société CDC habitat social, .défenderesse à la cassation.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation vise :

-l'article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

-l'article 2227 du même code, aux termes duquel les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La Cour de cassation retient qu’a été jugé :

- d'une part, que le propriétaire d'un fonds grevé d'une servitude de passage n'est pas tenu d'entretenir, ni d'améliorer l'assiette de la servitude mais seulement d'observer une attitude purement passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l'usage de la servitude ou à le rendre plus incommode (3e Civ., 5 décembre 1972, pourvoi n° 71-11.040, Bull. n° 658),

- d'autre part, que les articles 697 et 698 du code civil, selon lesquels les ouvrages nécessaires pour user et conserver une servitude sont à la charge de celui auquel est due la servitude, ne sont pas applicables lorsque ces ouvrages sont devenus nécessaires à l'exercice de la servitude du fait du propriétaire du fonds servant (3e Civ., 4 février 2009, pourvoi n° 07-21.451, Bull. n° 32), dont la responsabilité relève du droit commun (3e Civ., 30 janvier 1970, pourvoi n° 67-13.985, Bull. n° 82).

La Cour de cassation en déduit que l'action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l'exercice de la servitude, est une action personnelle qui se prescrit par cinq ans.

Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé.

C’est ainsi que la Cour de cassation retient que le propriétaire du fonds servant n’a pas d’obligation d’entretien active mais que si des travaux deviennent nécessaires par son fait la responsabilité relève du droit commun, donc d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale.

Civ. 3e, 5 mars 2026, FS-B, n° 24-21.049