Urbanisme et aménagement du territoire. - autorisation de lotir. - contenu de l'autorisation

Il résulte des articles L. 152-1, L. 421-6, L. 442-1, L. 442-2, et L. 442-3 du code de l’urbanisme qu’il appartient, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

Il en va également ainsi, comme il résulte des termes mêmes de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme, lorsque, compte tenu de la destination de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet et que l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés.

Tel est l’objet de l’arrêt rendu par le Conseil d'État du 02/03/2026, n°500405.

En effet les lotissements sont considérés comme des opérations d’aménagement : même si aucun projet concret de construction n’existe encore, ils doivent respecter les règles d’urbanisme dès la phase de lotissement.

Faits et procédure :

La société La Caravelle, propriétaire de la parcelle cadastrée section 558 AC n° 48 d'une superficie totale de 14 632 mètres carrés et grevée d'une servitude de passage d'une canalisation d'assainissement, a déposé le 2 février 2021 :

-une déclaration préalable en vue de créer un lotissement comprenant trois lots,

-et une demande de permis d'aménager, concernant la même parcelle,

pour la création d'un lotissement composé de quatre lots, d'une voie de desserte et d'un espace de retournement.

Par deux arrêtés du 26 mars 2021, le maire de La Haye s'est opposé à la déclaration préalable et a refusé de délivrer le permis d'aménager sollicité aux motifs :

- d'une part, que les deux projets de lotissement concernaient la même unité foncière et auraient dû faire l'objet d'une seule et même demande de permis d'aménager,

- et, d'autre part, que les éléments fournis ne permettaient pas de répondre aux conditions de raccordement au réseau d'assainissement collectif des parcelles issues des projets de lotissement.

La société La Caravelle se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 8 novembre 2024 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes, faisant droit à l'appel de la commune de La Haye, a annulé le jugement du 29 juillet 2022 du tribunal administratif de Caen qui avait annulé ces deux arrêtés et a rejeté la demande de première instance de la société La Caravelle.

Réponse du Conseil d’Etat :

Le Conseil d’Etat vise d'une part, l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme aux termes duquel: " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. / Lorsque le projet fait l'objet d'une déclaration préalable, l'autorité compétente doit s'opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies (...) ".

Au cas d'espèce, l'article 3 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal applicable sur le territoire de la commune de La Haye prévoit que : " Le branchement sur un réseau d'assainissement collectif est obligatoire pour toute construction ou installation nouvelle qui requiert un assainissement. / A défaut de branchement possible sur un réseau d'assainissement non collectif conforme à la réglementation en vigueur doit être mis en place après favorable du SPANC pour toute construction, extension ou installation nouvelle qui requiert un dispositif d'assainissement ".

Le Conseil d’Etat vise également l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme relatif aux plans locaux d'urbanisme selon lequel: " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques (...) ".

L'article L. 442-1 du même code prévoit que : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ".

Aux termes de l'article L. 442-2 du même code : " Un décret en Conseil d'Etat précise, en fonction de la localisation de l'opération ou du fait que l'opération comprend ou non la création de voies, d'espaces ou d'équipements communs, les cas dans lesquels la réalisation d'un lotissement doit être précédée d'un permis d'aménager " et le premier alinéa de l'article L. 421-6 de ce code prévoit que : " Le permis (...) d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique ".

Enfin, selon l'article L. 442-3 : " Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable ".

Le Conseil d’Etat relève qu’il résulte de ces dispositions que les lotissements, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière.

Il appartient, en conséquence, à l'autorité compétente de refuser le permis d'aménager sollicité ou de s'opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.

Il en va également ainsi, comme il résulte des termes mêmes de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme, lorsque, compte tenu de la destination de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet et que l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés.

Le Conseil d’Etat rappelle que la cour administrative d'appel a, en l'espèce, relevé que les demandes d'autorisation d'aménagement et de division foncière présentées par la société La Caravelle faisaient état, en vue de permettre le raccordement des futures constructions sur les lots créés par ces projets au réseau collectif d'assainissement, du déplacement de la canalisation traversant le terrain d'assiette de ces projets et que le syndicat d'assainissement Les Roselières, maître d'ouvrage du réseau public d'assainissement, interrogé par le maire, avait émis, faute de précisions quant aux conditions techniques et financières de pose d'une nouvelle canalisation, un avis défavorable aux deux projets de lotissement.

Il résulte de ce qui a été dit au point précédent qu'en déduisant que le maire était fondé à refuser l'autorisation d'aménagement sollicitée et à s'opposer à la déclaration préalable de division foncière déposée par la société La Caravelle au motif qu'il ne pouvait pas s'assurer des conditions de raccordement des lots issus de ces opérations au réseau d'assainissement collectif, la cour d’appel, qui n'a nullement jugé que la création d'une nouvelle canalisation était subordonnée à l'accord du syndicat d'assainissement et à laquelle il ne pouvait incomber d'effectuer d'autres recherches pour déterminer si un branchement au réseau d'assainissement collectif pourrait intervenir au moment de la délivrance des autorisations de construire, n'a pas commis d'erreur de droit.

Il résulte de tout ce qui précède que la société La Caravelle n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque.

C’est ainsi que dans le cas présent le syndicat d’assainissement a donné un avis défavorable, faute de précisions techniques et financières sur le déplacement de la canalisation et que la cour administrative d’appel a donc justement considéré que le maire pouvait refuser l’autorisation et s’opposer à la déclaration préalable.

 Conseil d'État, 1ère - 4ème chambres réunies, 02/03/2026, 500405