A qui appartient le droit de surélever un lot dans le silence du règlement de copropriété ?

Si un bâtiment comporte des parties communes, même s’il est attaché à un lot unique, le droit de surélever appartient au syndicat des copropriétaires.

Telle est la position de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 2 avril 2026.

La Cour de cassation retient en effet, qu’il résulte des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires.

Faits et procédure

Au sein d'un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, la société civile immobilière Acanthe immobilier (la SCI) est propriétaire du lot n° 171, situé dans le bâtiment D, auquel sont attachées une quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D.

Souhaitant procéder à la surélévation du bâtiment D pour y créer de nouveaux lots privatifs, la SCI a fait inscrire son projet à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires.

Les résolutions afférentes ayant été rejetées, elle a saisi un tribunal en annulation de celles-ci.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a demandé à titre reconventionnel que soit ordonnée la remise des lieux dans leur état antérieur aux travaux de surélévation entrepris par la SCI.

La société Acanthe immobilier, a formé le pourvoi n° Q 24-15.059 contre l'arrêt rendu le 20 mars 2024 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires défendeur à la cassation.

La SCI fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de rejeter ses demandes et d'ordonner sous astreinte la cessation des travaux de surélévation de la toiture du bâtiment D et la remise en son état antérieur aux constructions non autorisées du bâtiment D et notamment sa toiture, alors « que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage privatif d'un seul copropriétaire appartient à lui seul ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que, concernant le droit de surélévation, le règlement de copropriété n'a envisagé que l'hypothèse du droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol, et est resté muet sur le droit de surélever le bâtiment D de la copropriété, constitué d'un seul lot privatif appartenant à la SCI Acanthe immobilier; qu'en jugeant pourtant que, malgré le silence du règlement de copropriété sur le droit de surélever le bâtiment objet d'un lot privatif unique, ce droit appartiendrait au syndicat des copropriétaires principal par application du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation vise les articles 3 et 35, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

La Cour de cassation précise que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires.

Il apparait que la cour d'appel a :

-d'abord, constaté que le bâtiment D était composé du lot n° 171, propriété de la SCI et de parties communes, ce dont il résultait que ce bâtiment n'était pas une partie privative,

-puis, souverainement retenu que le droit de surélever n'était pas inclus dans les parties communes spéciales de ce bâtiment, définies par le règlement de copropriété.

La Cour de cassation retient en conséquence que la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation du bâtiment D qui lui appartenait et pouvait autoriser de tels travaux lors d'une assemblée générale.

Le moyen défendu par la SCI n'est donc pas fondé.

Par ces motifs, la Cour de cassation rejette le pourvoi de la société civile immobilière Acanthe immobilier.

Civ. 3e, 2 avr. 2026, FS-B, n° 24-15.059