Désenclavement d’un fond et existence d’une servitude trentenaire de passage.

Le litige concerne la reconnaissance de l’existence trentenaire d’une servitude de passage sur le fonds voisin.

La Cour de cassation, aux termes d’un arrêt du 2 octobre 2025, retient qu’une servitude de passage peut être établie par prescription, indépendamment des conditions de l’article 684 (servitude légale).

Les faits sont les suivants :

Mme [U] est propriétaire d'une parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 3] contiguë :

- d'une part, à la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 1], propriété de Mme [R] [H],

-d'autre part, à la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 5] propriété des consorts [M] .

Les consorts [M] ayant contesté ce passage traversant leur propriété et permettant un accès à la voie publique, Mme [U] les a assignés, ainsi que Mme [R] [H], en reconnaissance de l'existence d'une servitude .

Mme [R] [H] fait grief à l'arrêt la cour d’appel de retenir que l'usage trentenaire du chemin situé sur le fonds des consorts [M] ne permet pas de déroger à la règle posée à l'article 684 du code civil.

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise les articles 684, alinéa 1er, et 685, alinéa 1er, du code civil .

Aux termes du premier de ces textes, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

Aux termes du second, l'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.

Il est jugé que la détermination de l'assiette d'un passage par trente ans d'usage continu rend inapplicables les dispositions de l'article 684 du code civil (3e Civ., 19 mars 2003, pourvoi n° 01-00.855, Bull. 2003, III, n° 69), de sorte que, si l'état d'enclave d'un fonds résulte d'une division, l'assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division.

Pour dire que la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 3], propriété de Mme [U], bénéficie d'une servitude légale de passage à créer sur le fonds appartenant à Mme [R] [H], l'arrêt de la cour d’appel retient que la règle posée par l'article 684 du code civil, qui impose que le passage soit demandé sur les terrains issus de la division ayant immédiatement créé l'état d'enclave, ne peut être écartée par un usage même trentenaire d'un passage sur le fonds des consorts [M].

La Cour de cassation relève qu’en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Cet arrêt rappelle que l’existence d’un usage trentenaire peut fonder une servitude de passage, même en dehors du cadre strict des servitudes légales.

Civ. 3e, 2 oct. 2025, FS-B, n° 24-12.678