Bail emphytéotique : Etendue du droit du preneur

L'emphytéote, qui ne profite de l'accession que pendant la durée du bail emphytéotique en application de l'article L. 451-10 du code rural et de la pêche maritime, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions.

Ce droit s'éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique.

Dès lors, l'acquéreur de ce droit n'est pas propriétaire des constructions à l'issue du bail emphytéotique.

La Cour de cassation rappelle ces principes par arrêt du 18 décembre 2025 à savoir lorsque le bail emphytéotique prend fin, le droit réel de l’emphytéote s’éteint, et l’acquéreur de ce droit perd toute propriété sur les constructions.

Faits et procédure

Le Syndicat mixte pour l'aménagement et le développement de la basse vallée de l'Aude (le SMADBVA), aux droits duquel vient désormais le département de l'Hérault (le département), a consenti à la commune  un bail emphytéotique d'une durée de cinquante ans et portant sur des parcelles situées au sein d'un port départemental, cadastrées section BC n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à [Cadastre 6].

La commune a fait édifier sur les parcelles cadastrées section BC n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] deux mas conchylicoles, les travaux de construction ayant été achevés, sur son autorisation, par la Coopérative maritime et conchylicole (la CMCV).

Par un acte notarié du 23 mai 1995, la commune, preneur au bail, a cédé à la Caisse d'épargne et de prévoyance du Languedoc-Roussillon (la Caisse d'épargne) une partie du bail emphytéotique du 13 décembre 1993, portant sur les parcelles supportant les deux mas en litige, pour la durée du bail restant à courir.

Par un second acte du même jour, la CMCV a vendu à la société Méditerranée immobilier les deux mas édifiés sur les parcelles cadastrées section BC n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Le 5 mai 2000, cette dernière société a revendu à Mme [B] et à [I] [C] les deux mas conchylicoles précités .

Par un second acte du même jour, la Caisse d'épargne a sous-loué à Mme [B] et à [I] [C] les deux parcelles sur lesquelles les constructions sont édifiées, sous les mêmes clauses, charges et conditions que celles stipulées au bail emphytéotique initial.

Par acte authentique des 12 et 13 septembre 2013, le département, la commune et la Caisse d'épargne, respectivement bailleur, emphytéote initial et cessionnaire d'une partie du bail emphytéotique, ont amiablement résilié le bail du 13 décembre 1993.

Cependant, Mme [B],  se maintient dans les lieux.

Deux procès-verbaux de contravention de grande voirie ont été dressés à l'encontre de Mme [B] à raison d'une occupation sans titre du domaine public et de l'utilisation des installations portuaires.

Le département a saisi un tribunal administratif afin que Mme [B] soit condamnée pour contravention de grande voirie et qu'il lui soit enjoint de libérer et de vider les deux mas conchylicoles.

Mme [B] s'étant prévalue de l'acte notarié du 5 mai 2000 pour revendiquer la propriété des deux constructions, la cour administrative d'appel a sursis à statuer jusqu'à ce que le juge judiciaire, saisi par question préjudicielle, se soit prononcé sur la propriété de ces deux bâtiments.

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise :

-l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque.

- l'article L. 451-10 du même code, l'emphytéote profite du droit d'accession pendant la durée de l'emphytéose.

La Cour de cassation retient en conséquence que l'emphytéote, qui ne profite de l'accession que pendant la durée du bail emphytéotique, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s'éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique.

Dès lors, l'acquéreur de ce droit n'est pas propriétaire des constructions à l'issue du bail emphytéotique.

Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé.

C’est ainsi que la Cour de cassation rappelle ainsi qu’en vertu de l’article L. 451‑1, le bail emphytéotique confère un droit réel, mais temporaire, et qu’en vertu de l’ article L. 451‑10, l’emphytéote profite du droit d’accession, mais uniquement pendant la durée du bail.

La Cour de cassation confirme donc que Mme B. n’est pas propriétaire des mas après la résiliation du bail.

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En effet, le bail emphytéotique ne crée pas un droit de propriété perpétuel. Il crée un droit réel accessoire au bail, qui disparaît avec lui.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 décembre 2025, 24-20.480, Publié au bulletin