Droit de préférence du locataire commercial : ce droit n’est pas imprescriptible

La vente de locaux loués conclue par un propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce est sanctionnée par la nullité.

L'action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du même code.

Tels sont les principes retenus par la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 18 décembre 2025.

La Cour de cassation confirme que :

La vente conclue en violation du droit de préférence du locataire est nulle, la sanction n’est pas une simple inopposabilité.

Cette nullité découle du statut des baux commerciaux, soumise à la prescription biennale de l’article L. 145‑60 du Code de commerce.

Faits et procédure :

La société Maison Molière (la locataire) exploite un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes dans un immeuble loué selon bail commercial conclu le 15 juillet 2010 avec la société civile immobilière (la SCI).

Par acte authentique du 30 juin 2017, la SCI a vendu l'immeuble à la société par actions simplifiée (la SAS).

Le 18 juin 2020, le nouveau propriétaire, la SAS a notifié à la locataire, au visa de l'article L. 145-46-1 du code de commerce son intention de vendre l'immeuble.

Par actes des 9 et 16 juillet 2021, la locataire a assigné la SCI et la SAS en nullité de la vente du 30 juin 2017, restitution des loyers versés depuis la vente et indemnisation, soutenant que cette vente était intervenue en fraude à ses droits.

La SAS a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

La locataire fait grief à l'arrêt de la cour d’appel, de déclarer irrecevables comme prescrites ses demandes en nullité de la vente et en restitution des loyers, alors « que sont réputés non écrits, par application de l'article L. 145-15 du code de commerce, quelle qu'en soit la forme, tous arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public gouvernant le bail commercial ; que les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce ayant été jugées d'ordre public, tout arrangement conclu en violation du droit de préférence accordé au locataire commercial doit être réputé non écrit, ce dernier disposant alors d'une action imprescriptible pour faire valoir cette sanction. »

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise l'article L. 145-46-1 du code de commerce.

Aux termes de cet article, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.

Aux termes de l'article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

La Cour de cassation retient qu’il résulte,

- d'une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité,

- d'autre part, que l'action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du même code.

Les moyens, qui postulent le contraire, ne sont donc pas fondés.

L’action du locataire était prescrite, donc irrecevable.

Civ. 3e, 18 déc. 2025, FS-B, n° 24-10.767