BAIL : Durée des obligations de conformité du bail dans le temps

Les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail .

La persistance du manquement du bailleur à ces obligations de conformité constitue un fait permettant au locataire d'exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur.

La Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 4 décembre confirme la permanence de cette obligation dans le temps.

Il s’agit donc d’une obligation continue qui perdure pendant toute la durée du bail sans que le bailleur puisse opposer la prescription.

Faits et procédure

La société Lafa mobilier (la bailleresse) a donné à bail commercial à la société Lafa collectivités (la locataire) des locaux à usage de « toutes activités industrielles liées à la fabrication de meubles à structures métalliques destinés aux collectivités et plus généralement les activités décrites dans son objet social », pour une durée de neuf années.

Le 12 juin 2020, la locataire a assigné la bailleresse pour obtenir sa condamnation à réaliser divers travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté et à l'indemniser de ses préjudices.

La bailleresse a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

La locataire fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de déclarer irrecevables comme prescrites ses demandes aux fins de condamnation de la bailleresse à exécuter ou faire exécuter les travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, ainsi que les demandes subséquentes en réparation de ses préjudices.

La société Lafa collectivités, société par actions simplifiée unipersonnelle, a formé le pourvoi n° P 23-23.357 contre l'arrêt rendu le 20 septembre 2023 par la cour d'appel de Riom (3e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société Lafa mobilier, société par actions simplifiée, défenderesse à la cassation.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation vise les articles 1709, 1719 et 2224 du code civil.

Aux termes de l’article 2224 , les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Aux termes de l’article 1709, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 1719, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Il en résulte que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu'il ne peut s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble.

La Cour de cassation retient que ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d'exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur.

Pour déclarer irrecevables les demandes de la locataire, l'arrêt  de la cour d’appel retient,  qu'à la date de signature du bail, le 28 février 2012, les preneurs connaissaient parfaitement les locaux pour y avoir travaillé pendant plusieurs années, que l'état de vétusté initiale était connu et apparent et n'a pas empêché l'exploitation des activités de la locataire ce qui établit le respect par la bailleresse de son obligation de délivrance, seuls les enjeux en termes d'exploitation n'ayant pas été mesurés par la locataire, de sorte qu'ayant délivré son assignation le 26 novembre 2018, soit au-delà du délai de cinq ans, celle-ci est prescrite en son action fondée sur l'article 1755 du code civil.

La Cour de cassation fait valoir qu’en se déterminant ainsi, par des motifs insuffisants à écarter l'obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux et sans rechercher si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l'assignation en exécution forcée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour de cassation casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Riom.

Civ. 3e, 4 déc. 2025, FS-B, n° 23-23.357