Pannes d’ascenseur : la résiliation anticipée du contrat d’entretien est-elle possible ?

La Cour de cassation, aux termes d’un arrêt du 3 septembre 2025, retient qu’un contrat d’entretien d’ascenseurs peut être résilié de manière anticipée avec un préavis de trois mois, sans attendre la fin de la période contractuelle du contrat et ceci en vertu l'article R. 125-2-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue du décret n° 2012-674 du 7 mai 2012.

En effet, la clause contractuelle de durée ne fait pas obstacle à cette possibilité de résiliation anticipée prévue par le Code de la construction et de l’habitation à la condition de respecter un préavis de 3 mois  et dans le cadre de manquements graves définis aux termes de l'article R. 125-2-1 du code de la construction et de l'habitation.

Faits et procédure

Par contrat du 1er janvier 2015, la société Kone a été chargée de la maintenance des ascenseurs équipant l'immeuble de la copropriété Le Neptune.

Par lettre du 29 mars 2016, le syndic de copropriété a résilié le contrat en vue de l'exécution, par une autre entreprise, des travaux de remplacement de l'armoire de commande d'un ascenseur.

La société a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Neptune en paiement d'une indemnité de rupture injustifiée.

Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de le condamner au paiement de la somme de 6 304,10 euros, outre les intérêts, alors « que le contrat d'entretien d'un ascenseur peut être résilié en cours d'exécution lorsque des travaux importants, tel le remplacement de l'armoire de commande, sont effectués par une entreprise tierce, à condition de respecter un préavis de trois mois. »

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Neptune représenté par son syndic, la société Cabinet Taboni foncière Niçoise et de Provence,  a formé le pourvoi n° G 24-11.120 contre l'arrêt rendu le 16 janvier 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l'opposant à la société Kone, défenderesse à la cassation.

La société Kone a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise l'article R. 125-2-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue du décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 .

Selon ce texte, le contrat d'entretien des ascenseurs doit comporter une clause fixant sa durée, qui ne peut être inférieure à un an, et les modalités d'une résiliation anticipée, moyennant un préavis de trois mois, lorsque des travaux importants, comme le remplacement de l'armoire de commande des installations, sont réalisés par une entreprise différente de celle titulaire du contrat.

Pour condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme correspondant au solde du prix courant du 1er juillet au 31 décembre 2016, l'arrêt de la cour d’’appel retient que les conditions particulières du contrat précisent qu'il est conclu pour une durée de trois ans et se renouvelle par tacite reconduction par période d'un an, sauf résiliation par l'une ou l'autre des parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception envoyée au moins trois mois avant l'expiration d'une période contractuelle.

La cour d’appel en déduit que le syndicat des copropriétaires n'était en droit de résilier le contrat le liant à la société qu'à la date du 31 décembre 2016.

En statuant ainsi, la Cour de cassation retient que la cour d'appel a violé le texte susvisé, par refus d'application.

Par ces motifs, la Cour de cassation casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 janvier 2024, entre les parties, par la cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE .

Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme la possibilité de résiliation anticipée du contrat de maintenance des ascenseurs, même en cours de période contractuelle, à partir du moment où le préavis de 3 mois est respecté pour des travaux définis à l'article R. 125-2-1 du code de la construction et de l'habitation,

Civ. 1re, 3 sept. 2025, F-B, n° 24-11.120