Contrat de construction immobilière : pas de surcoûts imprévus

En application des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan doit mentionner le coût de tous les travaux indispensables à l'implantation ou à l'utilisation de l'immeuble, en ce compris les travaux de raccordement aux réseaux.

Peu importe que ces travaux soient exécutés par des tiers hors du fonds sur lequel doit être édifiée la maison, dès lors que leur coût doit être supporté par le maître de l'ouvrage.

Telle est la position de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 15 janvier 2026.

Cette décision est importante, la Cour de cassation retenant que le constructeur ne peut laisser à la charge du maitre d’ouvrage des travaux essentiels au bon fonctionnement de l’immeuble tels notamment le raccordement aux réseaux.

Le maitre d’ouvrage ne doit pas être confronté à des surcoûts imprévus et doit connaitre dès la signature du contrat le coût total du projet.

Faits et procédure

M. [W] (le maître de l'ouvrage) a conclu avec la société Bâtiments et logements résidentiels (le constructeur) un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan.

Après la réception de l'ouvrage, le maître de l'ouvrage a assigné le constructeur aux fins de paiement d'une somme correspondant à des travaux indispensables à l'utilisation de la maison et non chiffrés par le constructeur.

Le constructeur fait grief à l'arrêt de la cour d’appel, de le condamner à payer une certaine somme au maître de l'ouvrage avec compensation entre les créances réciproques des parties, alors « que, s'il incombe au constructeur, ou au maître d'ouvrage si celui-ci a expressément accepté de prendre ces travaux à sa charge, d'effectuer le raccordement de la maison construite jusqu'en limite de propriété vers les différents réseaux publics de distribution (eaux potable et usées, électricité, gaz, téléphone...), les travaux de raccordement aux différents réseaux publics de distribution au-delà de la limite séparative de la parcelle concernée, sont légalement réservés aux seuls gestionnaires de ces réseaux, de sorte que ces travaux sont, par essence, exclus du contrat de construction de maison individuelle et que leur chiffrage n'a pas à figurer dans la notice descriptive annexée à ce contrat ; qu'en jugeant, au contraire, que les travaux de viabilisation du terrain litigieux par son raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité et de téléphone, dont elle constatait qu'ils avaient été "réalisés sur le domaine public" et représentaient "un total de 10 434,34 euros", constituaient des travaux d'équipement extérieurs indispensables à l'implantation et l'utilisation de l'immeuble, et que la notice descriptive établie par la société Batilor listait les travaux de raccordement à ces réseaux sans toutefois les chiffrer, pour en déduire que ces travaux étaient réputés compris dans le prix forfaitaire convenu et que le constructeur devait en supporter le coût, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation. »

La société Bâtiments et logements résidentiels (Batilor), a formé le pourvoi n° F 23-21.280 contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2022 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à M. [G] [W], à la cassation.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation vise l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation et l'article R. 231-4 du même code.

Aux termes de l’article L. 231-2  le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan doit énoncer le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge.

Selon l'article R. 231-4 du même code, la notice descriptive qui doit être annexée au contrat mentionne le coût des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui ne sont pas compris dans le prix mais qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble. Elle mentionne également les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d'eau, de gaz, d'électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s'il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage.

La Cour de cassation retient que ces textes ne distinguent pas selon que les travaux doivent être exécutés sur le fonds du maître de l'ouvrage ou en dehors de ce fonds.

Pour la Cour de cassation, dans la mesure où la mention des travaux et de leur coût a pour but d'informer exactement le maître de l'ouvrage du coût global de la construction projetée, pour lui éviter de s'engager dans une opération qu'il ne pourra mener à son terme (3e Civ., 13 juillet 2023, pourvoi n° 22-17.010, publié au Bulletin), l'obligation de chiffrage doit porter sur tous les travaux indispensables à l'implantation ou à l'utilisation de l'immeuble, en ce compris les travaux de raccordement aux réseaux, peu important que ceux-ci soient exécutés par des tiers hors du fonds sur lequel doit être édifiée la maison, dès lors que leur coût doit être supporté par le maître de l'ouvrage.

La cour d'appel ayant constaté que la somme réclamée correspondait au coût des travaux de raccordement de l'immeuble aux réseaux d'eau, d'électricité et de téléphone indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble facturés par les gestionnaires concernés au maître de l'ouvrage, elle en a exactement déduit qu'ils devaient faire l'objet d'un chiffrage dans la notice descriptive.

Le moyen n'est donc pas fondé et la Cour rejette le pourvoi.

Aux termes de cet arrêt la Cour de cassation rappelle que tous les travaux indispensables à  l’utilisation de la maison, tels que les raccordements aux réseaux publics doivent être chiffrés, et cela même si l’exécution des travaux se situent en dehors du fonds du maitre d’ouvrage ou réalisée par des tiers.

Le constructeur doit fournir un prix global et forfaitaire, intégrant tous les travaux indispensables.

Civ. 3e, 11 déc. 2025, FS-B, n° 23-21.280