L’agent immobilier qui n’a pas contracté avec l’acquéreur du bien peut obtenir réparation en cas de manœuvres frauduleuses de ce dernier

L'acquéreur d’un bien, tiers au mandat de vente confié par le vendeur à un agent immobilier, engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de l’agent immobilier lorsque, par son comportement fautif, l’acquéreur lui a fait perdre sa commission.

Telle est la position de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 7 mai 2026.

Cet arrêt fait ressortir qu’un acquéreur, tiers au contrat de mandat liant le vendeur et l’agent immobilier, peut engager sa responsabilité délictuelle lorsque, par son comportement fautif, il fait perdre à l’agent immobilier la commission qui lui était due.

Autrement dit, le tiers, c’est-à-dire l’acquéreur peut être tenu responsable d’un préjudice résultant d’une violation indirecte d’un contrat auquel il n’est pas partie.

Cet arrêt illustre que la responsabilité civile ne se limite pas aux parties contractantes.

Faits et procédure

Le 5 avril 2018, la société Maya (l'agent immobilier) a fait visiter à M. et Mme [F] (les acquéreurs) la villa de M. et Mme [T] (les vendeurs) desquels elle avait reçu un mandat non exclusif de vente prévoyant une commission de 6 % du prix de vente, à la charge de l'acquéreur.

La vente est intervenue directement entre les vendeurs et les acquéreurs par acte du 29 août 2018, sans rémunération de l'agent immobilier.

Leur reprochant la perte de sa commission, l'agent immobilier a assigné les acquéreurs en indemnisation.

Les acquéreurs font grief à l'arrêt de la cour d’appel de les condamner in solidum à payer à l'agent immobilier une certaine somme à titre de dommages et intérêts, alors « que n'est pas fautif ni frauduleux le fait, pour l'acquéreur non lié contractuellement à l'agent immobilier, titulaire d'un mandat non exclusif de vente, par l'intermédiaire duquel il a visité le bien, d'adresser une nouvelle offre d'achat directement aux vendeurs et de conclure finalement la vente avec eux . »

Les acquéreurs M. [H] [F], et Mme [S] [I], épouse [F], ont formé le pourvoi n° G 24-10.637 contre l'arrêt rendu le 25 octobre 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige les opposant à la société Maya, exerçant sous l'enseigne Concorde immobilier, défenderesse à la cassation.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation vise les articles 1200 et 1240 du code civil aux termes desquels le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle.

La Cour de cassation rappelle qu’il a été jugé, sur le fondement de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, et des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Ass. plén., 9 mai 2008, pourvoi n° 07-12.449, Bull. 2008, n° 3).

A cet égard, la cour d'appel a énoncé à bon droit que, si l'acquéreur n'est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l'absence de droit à rémunération de l'agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses.

La cour d’appel a constaté, non seulement que les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l'agent immobilier qui leur avait fait visiter le bien, mais aussi que la promesse de vente signée, à l'insu de l'agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l'acquéreur s'engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien ».

La cour d’appel a relevé, en outre, que l'acte authentique de vente n'évoquait pas l'entremise de l'agent immobilier et ne reproduisait pas ladite clause.

Elle a pu en déduire que, le comportement d'ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d'agir en fraude aux droits de l'agent immobilier, les premiers avaient engagé leur responsabilité délictuelle à l'égard du second.

La Cour de cassation retient en conséquence que la cour d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

Par ces motifs, la Cour de cassation rejette le pourvoi.

Cour de cassation Cour de cassation, Ci7 mai 2026, n° G 24-10.637