Le congé donné au locataire pour indécence connue du bailleur ne constitue pas un motif légitime.

Ne peut constituer un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail .

Telle est la position de la Cour de cassation aux terme d’un arrêt en date du 4 juin 2026.

C’est ainsi que la Cour de cassation rappelle un principe fondamental selon lequel le propriétaire ne peut pas se servir de son propre manquement à l'obligation de délivrer un logement décent pour justifier l'éviction du locataire.

Faits et procédure

Le 25 novembre 2016, la société civile immobilière Pia Isaac (la bailleresse) a donné à bail un studio à M. [W] (le locataire).

Par un jugement du 7 janvier 2019, définitif, il a été jugé que le local loué dont la pièce principale n'avait qu'une surface de 8,84 m² était indécent et ne pouvait être destiné à l'habitation.

Le 23 mai 2019, la bailleresse a signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 24 novembre 2019, fondé sur un projet de réalisation de travaux et l'existence d'impayés de loyers.

Puis le propriétaire a assigné le locataire, le 7 août 2020, en validation de ce congé, expulsion et condamnation en paiement d'un arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts.

Le locataire fait grief à l'arrêt la cour d’appel de valider le congé pour motif légitime et sérieux délivré par la bailleresse et d'ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut de libération volontaire.

M. [F] [W], a formé le pourvoi n° S 24-16.993 contre l'arrêt rendu le 23 novembre 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Pia Isaac, défenderesse à la cassation.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation vise les articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Selon le premier de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Selon le deuxième, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale.

Selon le troisième, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur et, à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Selon le dernier, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions l'article 6 précité, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Dès lors, la Cour de cassation déduit de ces textes, que ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail.

Pour valider le congé pour motif légitime et sérieux délivré par la bailleresse et ordonner l'expulsion du locataire, l'arrêt de la cour d’appel retient que la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l'échéance du contrat ne s'apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l'article 1719, 1°, du code civil, que le caractère indécent du logement peut constituer un motif légitime et sérieux au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que la réalité du motif du congé tenant à la réalisation de travaux de mise en conformité aux normes de décence ainsi que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise sont établis, la bailleresse justifiant notamment avoir mandaté un entrepreneur afin d'effectuer des travaux dans le studio loué pour supprimer la cloison entre la salle de bain et la chambre afin de rétablir une surface de 11 m².

La Cour de cassation retient qu’en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 juin 2026, 24-16.993, Publié au bulletin