Bail d’habitation – Le bailleur peut retenir une indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie 

Le bailleur d'un local d'habitation peut retenir, sur le dépôt de garantie versé par le locataire, le montant de l'indemnité d'occupation due par celui-ci lorsqu'il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail.

Telle est la positon de l’arrêt de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 29 janvier 2026.

Cet arrêt est important en matière de bail d’habitation sachant que le dépôt de garantie peut couvrir toutes sommes dues au bailleur telles les dégradations mais également toute dette ou indemnité résultant de l’occupation locative.

Faits et procédure

Par actes des 31 octobre 2012 et 1er mars 2013, la société civile immobilière (la bailleresse) a donné en location à Mme [N] (la locataire) un appartement dont elle est propriétaire.

Le bail a pris fin par l'effet d'un congé pour vendre délivré par la bailleresse à la locataire à effet au 31 mars 2016.

Par acte du 29 mars 2019, la locataire a assigné la bailleresse en restitution du dépôt de garantie majoré de pénalités de retard et indemnisation de divers préjudices.

La bailleresse a formé une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation pour le mois d'avril 2016 et assigné la Société européenne de gestion immobilière et patrimoniale, gestionnaire du bien loué, en garantie de toutes condamnations prononcées contre elle.

La locataire fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de rejeter toutes ses demandes et de la condamner à payer une certaine somme à la bailleresse.

La locataire Mme [N], a formé le pourvoi n° J 24-20.758 contre l'arrêt rendu le 23 janvier 2024 par la cour d'appel de Versailles (chambre 1-2), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société  civile immobilière, la propriétaire,
2°/ à la Société européenne de gestion immobilière et patrimoniale exploitant sous l'enseigne JLC immobilier, gestionnaire,

défenderesses à la cassation

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de cet article, le dépôt de garantie, prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

La Cour de cassation relève qu’est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l'indemnité d'occupation dont le locataire est redevable s'il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d'une indemnité d'occupation.

En conséquence, la Cour de cassation retient qu’ayant constaté que la locataire s'était maintenue dans les lieux loués au-delà de la date d'effet du congé pour vendre, la cour d'appel a, à bon droit, déduit le montant de l'indemnité d'occupation dont la locataire était redevable de la créance de restitution du dépôt de garantie et, par ce seul motif, légalement justifié sa décision.

Par ces motifs, la cour rejette le pourvoi.

La Cour de cassation confirme en conséquence que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie l’indemnité d’occupation due par le locataire resté dans les lieux après la fin du bail.
Il s’agit d’une somme dont le bailleur peut légitimement se rembourser sur le dépôt de garantie.

• Civ. 3e, 29 janv. 2026, FS-B, n° 24-20.758