Vente de parcelles forestières : portée du droit de préférence accordé aux propriétaires de parcelles contiguës classées en nature de bois et forêts .

L'article L. 331-19 du Code forestier, qui soumet la vente d'une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts d'une superficie inférieure à 4 hectares, au droit de préférence des propriétaires de parcelles boisées contiguës, s'applique à la vente d'une parcelle classée au cadastre en nature de bois taillis.

En l’espèce une difficulté se posait concernant les parcelles qui comportent des biens bâtis ou non bâtis (ex. maison, étang).

L’arrêt de la Cour de cassation aux termes de son arrêt du 28 mai 2026 clarifie ainsi la délimitation des parcelles concernées par le droit de préférence.

C’est ainsi que si la parcelle vendue est purement boisée (y compris taillis) et inférieure à 4 hectares, les voisins ont un droit de préemption.

Par contre si la parcelle comporte un bâtiment ou un aménagement, le vendeur n’est pas tenu de notifier aux voisins leur droit de préférence.

Les faits sont les suivants :

Par acte sous signature privée du 2 mars 2018, la communauté des cisterciens de la stricte observance de l'abbaye de Notre Dame D'aiguebelle  (la communauté des cisterciens) a consenti une promesse de vente à Mme [N] portant sur une maison d'habitation avec terrain attenant, constituant la parcelle F.

La société civile immobilière Manico 26 (la SCI) s'étant prévalue du droit de préférence prévu par l'article L. 331-19 du code forestier, la vente n'a pas été réitérée.

Mme [N], contestant ce droit de préférence, a, par acte du 29 octobre 2019, assigné la communauté des cisterciens en exécution forcée de la vente. La SCI est intervenue volontairement à l'instance.

Mme [N] fait grief à l'arrêt la cour d’appel de constater l'existence d'un droit de préférence dont la SCI est bien fondée à se prévaloir, d'autoriser la communauté des cisterciens à conclure la vente au profit de la SCI et de rejeter toutes ses prétentions,

Mme [V] [N], a formé le pourvoi n° K 24-10.202 contre l'arrêt rendu le 20 juin 2023 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la communauté des cisterciens de la stricte observance de l'abbaye de NOTRE DAME D'AIGUEBELLE

2°/ à la société Manico 26,

défenderesses à la cassation

Position de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise :

-l'article L. 331-19 du code forestier, aux termes duquel la vente d'une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts d'une superficie inférieure à 4 hectares est soumise au droit de préférence des propriétaires de parcelles boisées contiguës.

Ce texte ne se référant qu'au classement au cadastre pour déterminer si la parcelle vendue est en nature de bois et forêts, seul ce classement doit être pris en compte.

La cour d'appel ayant constaté que la parcelle vendue, d'une superficie inférieure à 4 hectares, était classée au cadastre en nature de « bois-taillis » et relevé que le groupe 5 du cadastre, qui correspond aux parcelles en nature de bois et forêts était subdivisé en huit sous-groupes commençant par la lettre B, dont les sous-groupes BS, taillis sous futaie et BT, taillis simple, elle en a exactement déduit que la parcelle litigieuse, en nature de bois-taillis, appartenait au groupe bois et forêt et que les conditions de l'article L. 331-19 du code forestier étaient réunies.

Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le moyen, par lequel Mme [N] fait le même grief à l'arrêt de la cour d’appel, alors que le droit de préférence au profit des propriétaires d'une parcelle boisée contiguë ne s'applique donc pas lorsque la vente concerne une propriété composée d'une parcelle unique cadastrée en nature de bois, mais supportant une maison à usage d'habitation ; qu'en retenant, pour constater l'existence d'un droit de préférence dont la Sci Manico était bien fondée à se prévaloir et autoriser la vente à son profit, que l'exclusion du droit de préférence en présence de vente de biens mixtes, suppose comme condition que la propriété cédée soit composée de plusieurs parcelles dont au moins une n'est pas cadastrée en bois, et ne peut trouver à s'appliquer en présence d'une unique parcelle, comme en l'espèce la seule parcelle F, la cour d'appel a violé les articles L. 331-19 et L. 331-21, 8°, du code forestier. »

Réponse de la Cour de cassation concernant ce second moyen

La Cour de cassation vise l'article L. 331-21, 8°, du code forestier :

Aux termes de ce texte, le droit de préférence prévu à l'article L. 331-19 ne s'applique pas lorsque la vente doit intervenir sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non.

Ce texte visant les ventes portant sur « une ou plusieurs parcelles », la vente d'une parcelle unique comportant un autre bien, bâti ou non, tel qu'une maison ou un étang, entre dans son champ d'application.

La Cour de cassation relève que « cette lecture, commandée par le texte lui-même, est seule de nature à concilier l'objectif poursuivi par le législateur, tendant à favoriser le regroupement des petites parcelles boisées afin d'en faciliter l'entretien et l'exploitation, avec le respect du droit de propriété et de la liberté contractuelle, qui doit permettre au propriétaire d'une parcelle, même classée au cadastre en nature de bois, qui supporte un bien étranger à cet objectif, de vendre une telle parcelle à l'acquéreur de son choix. »

Pour retenir l'existence d'un droit de préférence au profit de la SCI, l'arrêt de la cour d’appel retient que l'exception de l'article L. 331-21, 8°, du code forestier ne peut trouver à s'appliquer en présence d'une unique parcelle.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

C’est ainsi que la Cour de cassation retient qu’en vertu de l’ Article L. 331-21, 8° du Code forestier sont  établies certaines exceptions à ce droit de préférence, notamment lorsque la parcelle boisée comporte un bien bâti ou non bâti, comme une maison, un étang ou un autre aménagement.

Il apparait que le droit de préférence (art. L. 331-19) est applicable aux parcelles boisées inférieures à 4 hectares, y compris les bois taillis à l’exception en vertu de  L. 331-21, 8° si la parcelle supporte un bien bâti ou non bâti.

Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-10.202, FS-B