Renouvellement de l’inscription hypothécaire par voie postale : attention aux délais

Lorsqu'une demande de renouvellement d'une inscription d'hypothèque est adressée par voie postale, c'est sa date de réception au service de la publicité foncière qui doit être prise en compte pour déterminer si elle peut être acceptée au dépôt au regard de la date de cessation d'effet de l'inscription.

C’est ainsi qu’aux termes d’un arrêt de la Cour de cassation du 7 mai en cas de demande de renouvellement d'une inscription hypothécaire adressée par voie postale, seule la date de réception de la demande par le service de la publicité foncière doit être prise en compte la date d'expédition du courrier étant sans incidence .

Cet arrêt présente un intérêt pratique pour les professionnels intervenant en matière de sûretés immobilières.

Il y a lieu de rappeler  que l'inscription d'une hypothèque n'est pas perpétuelle mais inscrite pour une durée déterminée laquelle  doit être renouvelée avant son expiration si le créancier souhaite conserver son rang et sa garantie.

À défaut de renouvellement dans les délais l'inscription devient caduque .

La question du respect du délai est donc fondamentale.

Les faits sont les suivants :

La Caisse d'épargne et de prévoyance de Bretagne - Pays de Loire (la banque), a fait inscrire une hypothèque judiciaire définitive sur un bien appartenant à son débiteur, ayant effet jusqu'au 28 mars 2022.

Elle a requis le renouvellement de cette inscription par lettre recommandée avec demande d'avis de réception expédiée le 23 mars 2022 et reçue le 29 mars 2022 par le service de la publicité foncière.

Par courriel du 8 avril 2022, le service de la publicité foncière a notifié à la banque une cause de rejet de formalité pour avoir été requise après péremption ou radiation de l'inscription.

Une décision de rejet a été notifiée à la banque par lettre du 13 mai 2022.

La banque a contesté la décision de rejet.

La banque fait grief à l'arrêt la cour d’appel de rejeter l'ensemble de ses demandes tendant notamment à juger non atteinte de péremption la demande de renouvellement d'hypothèque, alors :

« 1°/ que toute personne tenue de respecter une date limite ou un délai pour présenter une demande, déposer une déclaration, exécuter un paiement ou produire un document auprès d'une autorité administrative peut satisfaire à cette obligation au plus tard à la date prescrite au moyen d'un envoi de correspondance, le cachet apposé par les prestataires de services postaux autorisés au titre de l'article L. 3 du code des postes et des communications électroniques faisant foi ;

2°/ que le service de la publicité foncière, régi par les articles 878 et suivants du code général des impôts, est notamment chargé de la perception des taxes et de la contribution exigibles notamment à l'occasion des formalités prescrites pour la publicité des privilèges et des hypothèques et des autres droits sur les immeubles ;

3°/ que la date que le service de la publicité doit prendre en compte lors d'une demande de renouvellement d'une inscription hypothécaire est celle de l'envoi de cette demande, le cachet apposé par les prestataires de services postaux faisant foi ;

La Caisse d'épargne et de prévoyance de Bretagne - Pays de Loire, a formé le pourvoi n° R 23-24.003 contre l'arrêt rendu le 5 octobre 2023 par la cour d'appel de Montpellier (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à M. le directeur général des finances publiques, représentant l'Etat, défendeur à la cassation.

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise :

 -l'article 2447 du code civil, selon lequel les services chargés de la publicité foncière sont tenus d'inscrire sur un registre, jour par jour, et par ordre numérique, les remises qui leur seront faites d'actes, décisions judiciaires, bordereaux et, généralement, de documents déposés en vue de l'exécution d'une formalité de publicité. Ils ne peuvent exécuter les formalités qu'à la date et dans l'ordre des remises qui leur auront été faites.

-l'article 2426 du même code, aux termes duquel la date d'inscription d'une hypothèque est déterminée par la mention portée sur le registre des dépôts.

- l’article 2448 du même code, selon lequel les services chargés de la publicité foncière dont le registre est tenu de manière informatique délivrent, en outre, des certificats des formalités acceptées au dépôt et en instance d'enregistrement au fichier immobilier sur les immeubles individuellement désignés dans la demande de renseignements.

- enfin, conformément à l'article 2443 du code civil, les services chargés de la publicité foncière sont tenus de délivrer, à tous ceux qui le requièrent, copie ou extrait des documents, autres que les bordereaux d'inscription, qui y sont déposés dans la limite des cinquante années précédant celle de la réquisition, et copie ou extrait des inscriptions subsistantes ou certificat qu'il n'existe aucun document ou inscription entrant dans le cadre de la réquisition.

Par ailleurs, la Cour de cassation retient que :

-selon les articles 2429 et 2430 du même code, l'inscription conserve l'hypothèque jusqu'à la date que fixe le créancier, dans les limites prévues par ces textes, et elle cesse de produire effet si elle n'a pas été renouvelée au plus tard à cette la date.

-selon les articles 61 et 64 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, pour opérer le renouvellement d'une inscription d'hypothèque, le créancier dépose, au service de la publicité foncière, soit par lui-même, soit par un tiers, deux bordereaux signés et certifiés conformes entre eux. Le dépôt est refusé si le renouvellement est requis après péremption ou radiation de l'inscription à renouveler. Dans ce cas, le créancier peut requérir une nouvelle inscription prenant rang à sa date.

la Cour de cassation fait valoir qu’il résulte de l'ensemble de ces principes et dispositions que, la tenue du registre des dépôts ayant pour objet de fixer la date et le rang de publicité d'un document dès son admission au registre, afin de sécuriser les transactions immobilières et le crédit, le dépôt des demandes d'inscription et de renouvellement d'hypothèque s'entend de la réception par le service chargé de la publicité foncière des bordereaux réglementaires, qui permet à ce service d'inscrire le dépôt sur le registre correspondant.

En conséquence, lorsqu'une demande de renouvellement est adressée par voie postale, c'est sa date de réception au service de la publicité foncière qui doit être prise en compte pour déterminer si elle peut être acceptée au dépôt au regard de la date de cessation d'effet de l'inscription.

Cette règle, propre à la publicité foncière, est exclusive de l'application, en cette matière, des dispositions de l'article L. 286 du livre des procédures fiscales et de celles de l'article L. 112-1 du code des relations du public avec l'administration, qui permettent à toute personne tenue de respecter une date limite ou un délai d'y satisfaire au moyen d'un envoi de correspondance, le cachet des services postaux faisant foi.

Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour de cassation rejette le pourvoi .

Civ. 3e, 7 mai 2026, FS-B, n° 23-24.003