BAIL D'HABITATION : Conditions de la reprise pour habiter suite au décès du bailleur pendant le délai de préavis

Les conditions de la reprise du logement doivent être appréciées en fonction de la personne du bénéficiaire. Le décès de celui-ci survenant avant la date d'expiration du délai de préavis prive le congé d’effet.

Cet arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 3e, 16 avr. 2026, FS-B, n° 24-13.191) rappelle que le droit de reprise d’un bailleur pour habiter le logement est strictement personnel et attaché à la personne du bénéficiaire désigné dans le congé. Si le bénéficiaire décède avant la fin du délai de préavis, le congé ne peut être transmis à ses héritiers et est donc privé d’effet.

Faits et procédure

Le propriétaire d'un appartement, Mme [L] [P] (la bailleresse), a donné le logement à bail à M. et Mme [R] le 1er octobre 2015.

Le 1er mars 2018, la bailleresse a notifié aux locataires un congé pour reprise personnelle, à effet au 30 septembre 2018.

La bailleresse est décédée le 3 juillet 2018, laissant pour la succéder son fils, M. [G].

Après avoir fait connaître son intention de reprendre le logement pour l'habiter lui-même, M. [G] a assigné les locataires le 13 mars 2019 en validation du congé, en expulsion et au paiement d’indemnités d’occupation, arriérés locatifs et dommages-intérêts.

Les locataires ont formé des demandes reconventionnelles concernant la délivrance de quittances et le paiement de dommages-intérêts.

Arguments des locataires contre l’arrêt de la cour d’appel

Les locataires reprochent à la cour d’appel de :

- constater la validité du congé notifié le 1er mars 2018 ;
- affirmer que M. [G] est venu aux droits de sa mère décédée et que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2018 ;
- ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;
- les condamner solidairement à verser à M. [G] une indemnité d’occupation mensuelle et une provision pour charges.

Ils soulignent que :

-le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien existant avec le bailleur, et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision ;
- le congé donné en considération de la personne du bénéficiaire devient nul si celui-ci décède avant l’expiration du délai de préavis ;
- en l’espèce, Mme [P] est décédée avant l’expiration du préavis de six mois, et la cour d’appel a donc erronément retenu que son fils pouvait se prévaloir du congé, au motif que le droit de reprise serait transmissible à l’héritier, violant ainsi l’article 15-I, 1er alinéa, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Ainsi, la cour d’appel de Paris (25 octobre 2022) avait considéré que le droit de reprise était transmissible, permettant à M. [G] d’exercer le congé.

Les locataires, M. [I] [R] et Mme [A] [R], ont formé le pourvoi n° J 24-13.191 contre cet arrêt.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation se fonde sur l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

Le congé doit être justifié par la reprise ou la vente du logement, ou par un motif légitime et sérieux.
À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien avec le bailleur.

Il s’ensuit que les conditions de la reprise doivent être appréciées en fonction de la personne du bénéficiaire. Le décès du bénéficiaire avant l’expiration du délai de préavis prive le congé de tout effet, et ses héritiers ne peuvent s’en prévaloir.

La cour d’appel avait pourtant retenu que le droit de reprise est transmissible et que M. [G] pouvait se prévaloir du congé, alors que la bénéficiaire désignée (sa mère) était décédée avant la date d’effet. La Cour de cassation a donc cassé partiellement l’arrêt, confirmant que le droit de reprise est strictement personnel et non transmissible avant l’expiration du préavis.

Conclusion

L’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 impose que la reprise soit appréciée en fonction de la personne du bénéficiaire. Le décès de ce dernier avant la fin du préavis annule le congé pour reprise, le droit de reprise ne pouvant être transmis à ses héritiers.

Civ. 3e, 16 avr. 2026, FS-B, n° 24-13.191