Logement décent : la Cour de cassation précise le régime de prescription des actions du locataire
L'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est souvent présentée comme une obligation permanente. 

Mais cette permanence signifie-t-elle que le locataire peut agir à tout moment, sans limite de temps, tant pour obtenir la réalisation des travaux que pour être indemnisé de son préjudice ? 
C'est l'étendue de la période indemnisable qui allait placer au cœur du débat la question de la prescription de l'action en réparation.

La troisième chambre civile apporte une réponse nuancée dans un arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-11.437, publié au Bulletin). 

Sans remettre en cause le caractère continu de l'obligation de délivrance, la Cour de cassation  distingue le régime applicable à l'action en exécution forcée de celui de l'action indemnitaire. 

Les faits sont les suivants :

La locataire d'un local à usage d'habitation meublé appartenant à M. [F] (le bailleur) a assigné celui-ci, le 10 août 2015, aux fins d'obtenir la réalisation de travaux dans le logement, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2013 résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent.

Par conclusions déposées le 15 novembre 2018, la locataire a sollicité l'indemnisation du préjudice de jouissance subi depuis le 1er octobre 2005, date de son entrée dans les lieux.

La locataire fait grief à l'arrêt de la cour d'appel de limiter à une certaine somme son indemnisation au titre du préjudice de jouissance, alors « qu'en cas d'indécence du logement, le locataire a droit à être indemnisé pour toute la durée du trouble de jouissance subi, s'agissant d'un préjudice continu, sans que l'on puisse lui opposer, le cas échéant, le jeu de la prescription triennale, dès lors que celle-ci n'est pas acquise à la date de l'assignation du bailleur ; qu'en limitant la période d'indemnisation du préjudice de jouissance subi par Mme [Y] pour manquement du propriétaire, M. [F], à son obligation de délivrer un logement décent au seul délai qui s'était écoulé depuis le 21 septembre 2013, quand le dommage résultant de l'état d'indécence du logement était pourtant un préjudice continu qui perdurait depuis le début du bail, au motif pris du jeu de la prescription triennale, pourtant inapplicable à ce calcul, la cour d'appel a violé les articles 6 et 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. » 

Selon la locataire, le préjudice résultant de l'indécence du logement constituait un préjudice continu. Dès lors que le manquement du bailleur perdurait, la prescription triennale ne pouvait, selon son argumentation, limiter la période ouvrant droit à indemnisation.

Mme  [Y], locataire, a formé le pourvoi n° C 24-11.437 contre l'arrêt rendu le 13 avril 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant à M. [T] [F], le bailleur, défendeur à la cassation

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Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation retient les éléments suivants :

- l'article 7-1, 1er alinéa, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux termes duquel toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

- aux termes de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

- selon l'article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont définies par décret en Conseil d'État.

L'obligation de délivrance d'un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail.
La Cour de cassation retient qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le locataire d'un local à usage d'habitation est recevable, d'une part, à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance d'un logement décent tant que le manquement perdure, d'autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice.
Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé.

Par ces motifs, la Cour rejette le pourvoi de la locataire.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 juin 2026, 24-11.437, Publié au bulletin