Responsabilité du promoteur immobilier pour des désordres intermédiaires lorsqu'il s'est contractuellement engagé au-delà de ses obligations légales

La Cour de cassation retient, aux termes d'un arrêt du 11 juin 2026, que si le promoteur immobilier est tenu des garanties légales des constructeurs prévues aux articles 1792 et suivants du Code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires demeure subordonnée à la démonstration d'une faute personnelle.

Toutefois, la Haute juridiction apporte une précision essentielle à cet égard.

Elle censure la cour d'appel pour ne pas avoir recherché si les stipulations du contrat de promotion immobilière n'avaient pas mis à la charge du promoteur des obligations plus étendues que celles résultant de la loi. En présence de telles stipulations, la responsabilité du promoteur peut trouver son fondement dans le contrat lui-même.

En l'espèce, la question posée à la Cour de cassation était de savoir si le promoteur immobilier pouvait être condamné à réparer des désordres intermédiaires en l'absence de faute personnelle, alors même que le contrat de promotion immobilière prévoyait des obligations particulièrement étendues relatives au choix des entreprises, des matériaux, des techniques d'exécution et à la conformité des ouvrages réalisés.

Les faits sont les suivants

Une société civile immobilière avait entrepris la réalisation d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Pour cette opération, elle avait conclu un contrat d'ingénierie avec un maître d'œuvre ainsi qu'un contrat de promotion immobilière avec une société chargée d'assurer la réalisation de l'ensemble du programme de construction.

Différentes entreprises étaient intervenues à l'opération, notamment pour la réalisation de l'enduit de façade et la pose des volets roulants.

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 9 décembre 2008.

Par la suite, le maître de l'ouvrage a constaté plusieurs désordres affectant notamment les façades et les volets roulants. Après expertise judiciaire, il a assigné le promoteur immobilier ainsi que son assureur afin d'obtenir la réparation de ses préjudices. Les autres intervenants à l'acte de construire et leurs assureurs ont été appelés en intervention forcée.

La cour d'appel de Poitiers a retenu que les fissures litigieuses ainsi que les désordres affectant les volets roulants constituaient des désordres intermédiaires.

Elle a considéré que, faute de démonstration d'une faute personnelle du promoteur, sa responsabilité ne pouvait être engagée, quand bien même les entreprises intervenantes avaient commis des fautes d'exécution.

La société civile immobilière a formé le pourvoi n° E 23-22.360 contre l'arrêt rendu le 27 juin 2023 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile).

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation rappelle tout d'abord les dispositions des articles 1792, 1792-1, 1792-2, 1792-3 et 1831-1 du Code civil, ainsi que celles de l'article L. 221-1 du Code de la construction et de l'habitation relatives au contrat de promotion immobilière.

Elle rappelle que le promoteur immobilier est chargé de faire procéder à la réalisation de l'ouvrage en concluant, pour le compte du maître de l'ouvrage, les différents marchés de travaux.

À ce titre, il est tenu des garanties légales pesant sur les constructeurs, notamment des garanties décennale et biennale.

En revanche, la Cour de cassation affirme avec netteté que la responsabilité contractuelle du promoteur au titre des désordres intermédiaires obéit à un régime distinct.

Elle énonce que :

« Si le promoteur immobilier (...) est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d'une faute personnelle. »

La Cour approuve ainsi la cour d'appel d'avoir refusé de retenir une responsabilité de plein droit du promoteur pour les désordres intermédiaires résultant des fautes des entreprises.

En revanche, la Haute juridiction censure ensuite l'arrêt d'appel sur un second point.

Elle relève que le maître de l'ouvrage faisait valoir que l'article 13 du contrat de promotion immobilière mettait expressément à la charge du promoteur la responsabilité :

- du choix des sous-traitants ;
- des matériaux et équipements ;
- des techniques et procédures d'exécution ;
- ainsi que de la conformité des ouvrages aux documents contractuels et aux normes applicables.

Selon la Cour de cassation, la cour d'appel, en s'abstenant de rechercher si ces stipulations contractuelles n'avaient pas pour effet d'étendre les obligations du promoteur, a méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du Code de procédure civile.

L'arrêt est donc partiellement cassé sur ce point.

Portée de la décision

Cet arrêt  confirme d'abord une solution désormais clairement établie : le promoteur immobilier n'est pas responsable de plein droit des désordres intermédiaires. En dehors des garanties légales prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil, sa responsabilité demeure une responsabilité contractuelle de droit commun qui suppose, en principe, la preuve d'une faute personnelle.

La Cour de cassation rappelle ainsi que le contrat de promotion immobilière demeure la loi des parties.

Elle en déduit que les juridictions du fond doivent  procéder à une analyse précise du contenu du contrat avant d'écarter toute responsabilité du promoteur.

Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 juin 2026, n° 23-22.360, FS-B, publié au Bulletin.