Prescription des recours du vendeur en VEFA contre les constructeurs : confirmation du point de départ à la réception

Par un arrêt du 7 mai 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-15.726), la Cour de cassation apporte une nouvelle précision sur le régime de prescription applicable aux recours exercés par le vendeur en l'état futur d'achèvement (VEFA) contre les constructeurs ayant participé à l'opération de construction.

Saisie de la question du point de départ du délai de prescription, la Haute juridiction rappelle que le vendeur, bien qu'assimilé à un constructeur dans ses rapports avec les acquéreurs, conserve la qualité de maître de l'ouvrage dans ses relations avec les locateurs d'ouvrage.

Il en résulte que son action est soumise au régime spécial de l'article 1792-4-3 du Code civil et se prescrit à compter de la réception des travaux, sans que ce délai puisse être reporté au jour où il est lui-même recherché en responsabilité.

Cette décision met l'accent sur la nécessité, pour les vendeurs en VEFA, d'exercer une vigilance accrue dans la gestion des délais de recours contre les constructeurs.

Les faits sont les suivants

Une société civile immobilière (SCI) a fait édifier un ensemble immobilier vendu en l'état futur d'achèvement et soumis au statut de la copropriété.

Sont notamment intervenues à l'opération de construction le Bureau d'études techniques Yves Garnier, en qualité de bureau d'études de structure, ainsi que la société Socotec Construction, en qualité de contrôleur technique.

La réception des travaux est intervenue le 12 juillet 2010 pour les parties privatives et le 29 septembre 2010 pour les parties communes.

Le 2 décembre 2011, une expertise judiciaire a été ordonnée en référé à la demande du syndicat des copropriétaires, au contradictoire de la SCI, aux droits de laquelle est venue la société Crédit Agricole Immobilier Promotion, vendeur en l'état futur d'achèvement.

Devant les juridictions du fond, le vendeur reprochait à la cour d'appel d'avoir déclaré prescrites ses demandes en garantie dirigées contre le bureau d'études et le contrôleur technique, au motif que son recours contre les constructeurs ne pouvait naître qu'à compter du moment où il était lui-même recherché en responsabilité par les acquéreurs.

La société Crédit Agricole Immobilier Promotion a alors formé un pourvoi contre l'arrêt rendu le 28 mars 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation rappelle tout d'abord que le vendeur d'un immeuble à construire est, en application de l'article 1792-1 du Code civil, réputé constructeur à l'égard des acquéreurs et demeure, à ce titre, tenu des garanties légales prévues aux articles 1792 et suivants du Code civil.

Toutefois, cette qualité de constructeur à l'égard des acquéreurs ne lui fait pas perdre celle de maître de l'ouvrage dans ses rapports avec les entreprises auxquelles il a confié la conception et la réalisation des travaux.

À ce titre, il demeure recevable à exercer une action en réparation contre les constructeurs lorsque cette action présente pour lui un intérêt direct et certain, notamment lorsqu'il a été condamné à indemniser les acquéreurs en raison des désordres affectant l'ouvrage (Cass. 3e civ., 20 avril 1982, n° 81-10.026).

La Cour de cassation en déduit que les recours exercés par le vendeur en VEFA contre les constructeurs relèvent du régime de l'article 1792-4-3 du Code civil.

En conséquence, ces actions se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.
La Cour écarte ainsi l'argument selon lequel le point de départ du délai de prescription devrait être fixé à la date de l'assignation délivrée à l'encontre du vendeur par les acquéreurs.

Elle précise enfin que les dispositions de l'article 2224 du Code civil, relatives à la prescription quinquennale de droit commun, sont inapplicables au litige.

Le pourvoi est, en conséquence, rejeté.

Portée de la décision

Par cette décision, la Cour de cassation confirme avec netteté que, si le vendeur en VEFA est réputé constructeur à l'égard des acquéreurs en application de l'article 1792-1 du Code civil, il conserve néanmoins, à l'égard des entreprises ayant participé à la réalisation de l'ouvrage, sa qualité de maître de l'ouvrage.

Ses recours contre les constructeurs demeurent donc soumis au régime spécifique prévu par l'article 1792-4-3 du Code civil, lequel prévoit un délai de prescription de dix ans courant à compter de la réception des travaux.

Le point de départ de cette prescription ne saurait être reporté au jour où le vendeur est lui-même assigné par les acquéreurs.

Cette solution présente une portée pratique importante.

Elle impose aux vendeurs en VEFA d'anticiper l'exercice de leurs recours contre les constructeurs sans attendre l'issue des procédures engagées par les acquéreurs. À défaut, ils s'exposent à voir leurs actions déclarées prescrites alors même que leur responsabilité est susceptible d'être recherchée.

L'arrêt met ainsi un terme à toute incertitude sur le point de départ de l'action récursoire du vendeur en VEFA contre les constructeurs et confirme que celui-ci demeure fixé à la date de la réception des travaux.

Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-15.726, FS-B, Rejet.