Préemption de la SAFER : conséquence d'une notification irrégulière 

La Cour de cassation retient, aux termes d'un arrêt du 9 juillet 2026, que la notification d'une décision de préemption adressée par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) à une adresse inexacte ou incomplète, qui n'a pas permis sa présentation à son destinataire, ne constitue pas une notification régulière au sens de l'article R. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime.

La Haute juridiction en déduit que le délai de six mois prévu à l'article L. 143-13 du même code pour contester une décision de préemption ne peut courir contre l'acquéreur évincé tant que celui-ci n'a pas bénéficié d'une notification régulière, peu important qu'il ait eu connaissance de la décision par un autre moyen.

Cette décision rappelle que les formalités de notification imposées à la SAFER ne répondent pas à une simple exigence administrative, mais constituent une garantie du droit au recours effectif de l'acquéreur évincé. 

En l'espèce, la question posée à la Cour de cassation était de savoir si une notification demeurée sans effet en raison d'une adresse incomplète pouvait néanmoins faire courir le délai de recours au motif que l'acquéreur avait ultérieurement eu connaissance de la décision de préemption par d'autres voies.

Les faits sont les suivants :

Par acte du 23 juin 2020, M. [T] a promis à M. [P] et Mme [G] de leur vendre une parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1].

Le 18 septembre 2020, après avoir été informée de ce projet de vente, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Provence-Alpes-Côte d'Azur (la SAFER), souhaitant n'acquérir qu'une partie de la parcelle, a adressé au notaire sa décision de préemption partielle.

Le même jour, elle a notifié sa décision à M. [P] et Mme [G] à l'adresse indiquée dans la déclaration d'intention d'aliéner adressée par le notaire. Les plis lui ont été retournés revêtus de la mention « défaut d'accès ou d'adressage ».

Le 25 septembre 2020, la SAFER a procédé à l'affichage en mairie de l'avis d'acquisition par préemption.
M. [T], vendeur, ayant refusé la préemption partielle, la SAFER a accepté d'acquérir la totalité de la parcelle, qu'elle a ensuite divisée en deux parcelles renumérotées section C n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
Par acte du 14 septembre 2021, la SAFER a vendu à M. [P] et Mme [G] la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 2].

Par lettre du 24 janvier 2022, la SAFER a informé M. [P] et Mme [G], qui avaient fait acte de candidature à l'attribution de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 3], qu'elle avait été attribuée à un autre candidat.

Par acte du 18 août 2022, M. [P] et Mme [G] ont assigné la SAFER et M. [T] en annulation de la décision de préemption du 18 septembre 2020 et des actes subséquents.

La SAFER a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action.
M. [P] et Mme [G] font grief à l'arrêt de la cour d'appel de dire que le délai imparti pour contester la décision de préemption a commencé à courir à compter du 25 septembre 2020 et de les déclarer, en conséquence, irrecevables à agir en annulation de la décision de préemption de la SAFER.

Mme [G] et M. [P] ont formé le pourvoi n° F 25-15.423 contre l'arrêt rendu le 14 novembre 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant à M. [T], et à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Provence-Alpes-Côte d'Azur (SAFER PACA), défendeurs à la cassation.
Réponse de la Cour de cassation 
La troisième chambre civile rappelle les principes gouvernant la notification des décisions de préemption de la SAFER.
La Cour de cassation vise l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme ainsi que les articles L. 143-3, L. 143-13 et R. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime.

Selon le premier de ces textes, toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle.

Selon le deuxième, à peine de nullité, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l'un ou à plusieurs des objectifs définis à l'article L. 143-2, et la porter à la connaissance des intéressés.

Aux termes du troisième, à moins que ne soit mis en cause le respect des objectifs définis à l'article L. 143-2, sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural, intentées au-delà d'un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques.

Selon le dernier, la décision de préemption motivée est notifiée à l'acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire. Une analyse de cette décision est adressée dans le même délai au maire de la commune intéressée en vue de son affichage en mairie pendant quinze jours.
La Cour de cassation rappelle qu'il a été jugé, 

- d'une part, que le délai de six mois à compter de l'affichage en mairie, prévu par les articles L. 143-14 et R. 143-11 du code rural, dans sa version antérieure au décret n° 2015-954 du 31 juillet 2015, pour contester la décision de rétrocession d'une SAFER, ne peut, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, courir contre une personne à qui la décision qu'elle entend contester n'a pas été notifiée conformément aux dispositions de l'article R. 143-11 précité (3e Civ., 30 octobre 2013, pourvoi n° 12-19.870, Bull. 2013, III, n° 139), 

- d'autre part, que le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l'acquéreur évincé, à peine de nullité de plein droit de la décision de préemption, ne commence à courir qu'à compter du jour où elle reçoit du notaire, en application de l'article R. 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime, une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l'acquéreur évincé (3e Civ., 19 mars 2026, pourvoi n° 24-22.301, publié au Bulletin).

La Cour de cassation retient que la lettre adressée à l'acquéreur évincé sur la base d'informations inexactes ou incomplètes qui n'ont pas permis sa présentation ne constituant pas une notification régulière au sens de l'article R. 143-6 précité, le délai de six mois, prévu par l'article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, pour contester la décision de préemption, ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l'existence d'une décision de préemption par un autre moyen.

Or, pour déclarer M. [P] et Mme [G] irrecevables à contester la décision de préemption, l'arrêt de la cour d'appel énonce, d'abord, que la notification aux acquéreurs évincés prévue à l'article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime est une condition préalable à l'exercice éventuel de la contestation de la décision de préemption dans le délai légal de six mois visé à l'article L. 143-13 du même code, et retient que la SAFER a procédé à la notification de la décision de préemption aux acquéreurs évincés, par lettre recommandée avec avis de réception du 18 septembre 2020, à l'adresse mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner transmise par le notaire.

Selon la cour d'appel, si ces deux lettres, revenues à l'expéditrice avec la mention « défaut d'adressage », n'ont pas effectivement été remises aux intéressés, la SAFER a respecté son obligation, le caractère incomplet de cette adresse ne lui étant pas imputable.

La cour d'appel relève, ensuite, que l'analyse des pièces communiquées aux débats, notamment du courrier du 3 novembre 2020 adressé par M. [P] et Mme [G] à la SAFER, établit que ceux-ci ont été informés a minima en novembre 2020 de l'existence de la décision de préemption, et qu'à compter de cette date, ils disposaient de toute latitude pour exercer un recours effectif à l'encontre de la décision et en déduit que le point de départ de l'action en contestation de la décision de préemption doit être fixé au 25 septembre 2020.

Cependant, la Cour de cassation retient qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la lettre de notification de la décision de préemption avait été envoyée par la SAFER à une adresse incomplète n'ayant pas permis sa présentation aux destinataires, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

La Cour de cassation renforce ainsi les garanties procédurales offertes à l'acquéreur évincé. Elle rappelle que la notification prévue par l'article R. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime ne constitue pas une simple formalité de publicité, mais une condition essentielle du respect du droit à un recours effectif garanti par l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme.

Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 juillet 2026, n° 25-15.423, FS-B, publié au Bulletin.