Le syndicat secondaire ne peut recouvrer les charges du syndicat principal sans mandat

La Cour de cassation retient, aux termes d'un arrêt du 9 juillet 2026, que les missions d'un syndicat secondaire étant strictement limitées par la loi, seule une décision de l'assemblée générale du syndicat principal peut lui conférer le pouvoir de recouvrer les charges de copropriété dues à ce dernier.

Cet arrêt présente un intérêt pratique car il délimite avec précision les pouvoirs du syndicat secondaire.

Les faits sont les suivants

Une résidence soumise au statut de la copropriété était constituée, depuis sa construction, d'un syndicat principal et de cinq syndicats secondaires, dont celui de la résidence (le syndicat secondaire).

L'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire a voté la dissolution de celui-ci au profit du syndicat principal.

M. [Q] a été désigné par ordonnance du président d'un tribunal de grande instance en qualité d'administrateur provisoire du syndicat secondaire, pour les besoins de sa liquidation, et s'est vu confier l'ensemble des pouvoirs du syndic, de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus à l'article 26, a), de la loi du 10 juillet 1965, et du conseil syndical.

Le syndicat secondaire, représenté par M. [Q], ès qualités, a assigné la société civile immobilière L.O.L.A (la SCI), propriétaire de lots au sein de la résidence, en paiement d'une certaine somme au titre de charges de copropriété impayées.

La SCI a soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du syndicat secondaire, pris en la personne de son administrateur provisoire, à agir en recouvrement des charges de copropriété du syndicat principal.

La cour d'appel de Pau a considéré que le syndicat secondaire n'avait pas qualité pour exercer une telle action dès lors qu'aucune décision de l'assemblée générale du syndicat principal ne lui avait confié cette mission.

Le syndicat secondaire s'est alors pourvu en cassation, contre l'arrêt rendu le 11 septembre 2024 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [I] [A],
2°/ à M. [E] [T],
3°/ à M. [Y] [O], pris en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires,

défendeurs à la cassation.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation vise l'article 27, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Aux termes de ce texte, le syndicat secondaire des copropriétaires a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne d'un des bâtiments de l'immeuble qui en comprend plusieurs, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.

Selon l'article 29-1, I, de la même loi, le président du tribunal judiciaire peut nommer un administrateur provisoire pour liquider les dettes d'un syndicat en cas de dissolution de celui-ci. À cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Il peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires.

La Cour de cassation relève en conséquence que les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire.

En conséquence, l'administrateur provisoire du syndicat secondaire n'a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges, dès lors qu'il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l'objet du syndicat secondaire.

La cour d'appel a constaté :

- d'une part, que le règlement de copropriété de la résidence se bornait à stipuler, dans le paragraphe relatif à la répartition des charges, que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges communes conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que le règlement de copropriété de la résidence prévoyait la répartition des charges communes générales divisées en charges A, B, C et D et que les charges communes générales incombant à tous les copropriétaires, dites charges A, comprenaient notamment les dépenses afférentes aux 18 170 / 100 000e des parties communes générales attribuées aux lots du syndicat secondaire,

- d'autre part, qu'aucune décision d'une assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges dues par les copropriétaires membres de celui-ci au syndicat principal n'était produite.

La Cour de cassation retient que la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que le syndicat secondaire, représenté par M. [Q], ès qualités, était sans qualité à demander le paiement d'appels de fonds portant sur des charges de copropriété dues au syndicat principal.

Le moyen n'est donc pas fondé.

La Cour de cassation souligne ainsi que le syndicat secondaire constitue une personne morale distincte dont les compétences sont strictement limitées à la gestion des services ou équipements communs qui lui sont spécialement attribués.

Il en résulte que le recouvrement des charges dues au syndicat principal ne relève pas, par nature, de la mission du syndicat secondaire.

La Haute juridiction rappelle ensuite qu'une telle mission ne peut être exercée que si l'assemblée générale du syndicat principal a expressément donné mandat au syndicat secondaire.

En l'absence d'un tel mandat, l'administrateur provisoire ne peut agir au-delà des pouvoirs attachés à la mission qui lui a été confiée. Ses attributions demeurent limitées à l'objet légal du syndicat secondaire et ne sauraient être étendues par voie d'interprétation.

Portée de la décision

Par cette décision publiée au Bulletin, la troisième chambre civile réaffirme la distinction entre les compétences du syndicat principal et celles du syndicat secondaire.

Cette décision rappelle que l'existence d'un administrateur provisoire ne modifie pas l'étendue des compétences du syndicat secondaire. Celui-ci ne peut exercer que les missions prévues par la loi ou celles qui lui sont régulièrement déléguées par le syndicat principal.

Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 juillet 2026  Arrêt n° 423 FS-B  Pourvoi n° G 24-21.792