Responsabilité du syndic : quitus donné mais responsabilité possible

La Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 29 février 2024 retient que le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de la faute du syndic.

En effet, la mention générale d'un quitus, dans les procès-verbaux d'assemblée générale, n'est pas de nature à délier le syndic de ses obligations légales d'ordre public et des conséquences en matière de responsabilité subséquentes.

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 12 octobre 2022), Mme [K] est propriétaire d'un lot dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété, et qui, présentant de graves désordres de structures imposant son étaiement, a fait l'objet d'un arrêté de péril imminent le 15 octobre 2013.

La copropriétaire assigne la société Normandie Seine immobilier (le syndic) en indemnisation de préjudices financier et de jouissance subis jusqu'à l'exécution, en 2018, des travaux de réparation.

Le syndic fait grief à l'arrêt la cour d’appel de Rouen de le condamner à payer à la copropriétaire certaines sommes en indemnisation de ses préjudices financier et de jouissance, alors que selon le syndic: « le quitus donné par l'assemblée générale des copropriétaires de la gestion du syndic interdit au syndicat des copropriétaires ainsi qu'aux copropriétaires ayant voté en faveur du quitus de rechercher la responsabilité du syndic à raison des faits ou actes portés à leur connaissance lors du vote».

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation retient que le copropriétaire, qui vote en faveur d'une résolution de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic :

- s'il n'est pas recevable à demander, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 19650 l'annulation de cette résolution,

-peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute.

La Cour de cassation retient que la cour d'appel a, dès lors, retenu, à bon droit, que le quitus donné par l'assemblée générale des copropriétaires était sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis de Mme [K], copropriétaire.

La Cour de cassation a, en effet, relevé :

- qu'en 2010, le syndic avait été alerté sur l'urgence de remédier à des infiltrations causées par le défaut de jointoiement de briques et au gondolement d'une poutre de façade mais qu'il n'avait pas sollicité l'avis d'un architecte ou d'un technicien de structure,

- qu'en 2013, il avait saisi un architecte qui, assisté d'un bureau d'études, avait préconisé la pose en urgence d'un étaiement sur l'ensemble des niveaux afin de stabiliser l'immeuble,

-et que le syndic n'avait pas soumis à l'assemblée générale, avant le 5 octobre 2016, les travaux nécessaires qui, votés, n'avaient cependant été mis en œuvre qu'en 2018.

La cour d’appel a pu en déduire que la négligence du syndic, à compter de 2010, était à l'origine du retard de réalisation des travaux et de la pose d'un étaiement qui avait dû être maintenu du 3 octobre 2013 au 1er octobre 2018, et a ainsi légalement justifié sa décision de condamner le syndic à indemniser la copropriétaire des préjudices financier et de jouissance subis.

Civ. 3e, 29 févr. 2024, FS-B, n° 22-24.558

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