Portée de la responsabilité du syndic en cas de réalisation des travaux

Responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité à l'égard de ce dernier à raison de manquements à son obligation de conseil et de diligences à l’occasion de la réalisation de travaux décidés par la copropriété.

La Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 16 novembre 2023 rappelle ces principes.

Faits et procédure

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a commandé des travaux de pose de garde-corps, suppression d'un escalier extérieur et pose de deux échelles de toit à la société Home fermetures.

Cette société a abandonné le chantier, puis fait l'objet d'une liquidation judiciaire le 6 août 2009.

Le 31 juillet 2009, la société Cabinet LVS, syndic de la copropriété (le syndic) a fait dresser un procès-verbal de constat révélant des malfaçons et des non-façons dans les travaux réalisés.

Après une expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires a assigné le syndic en responsabilité contractuelle et celui-ci a appelé en garantie son assureur, la société Generali.

Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de la cour d’appel d'Aix en Provence du 09 juin 2022, de rejeter sa demande en responsabilité à l'encontre du syndic et de mettre hors de cause l'assureur.

Position de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 aux termes duquel le syndic est responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.

Pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires à l'encontre du syndic, l'arrêt de la cour d’appel retient que le syndicat des copropriétaires :

- ne démontre pas que le syndic a manqué à son devoir de conseil, en n'attirant pas l'attention des copropriétaires sur la nécessité de s'adjoindre le concours d'un maître d'œuvre, ou d'un ingénieur en structures, au regard de l'importance du chantier,

- qu'il n'établit pas que le syndic ait signé sans précaution le marché de travaux litigieux,

-et que l'avis de l'expert, selon lequel M. [G] qui intervenait en tant que syndic et aussi en tant que maître d'œuvre aux termes du marché de travaux, ne pouvait ignorer la réalité des travaux réalisés, leurs conditions de mise en œuvre et d'exécution ainsi que les dommages apparus durant le chantier, est insuffisant à caractériser une faute de celui-ci.

Selon la Cour de cassation en se déterminant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires invoquait des manquements dans le suivi des travaux et dans les paiements faits à l'entreprise, et sans constater que le syndic avait accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Par ces motifs, la Cour de cassation casse et annule, l'arrêt rendu le 9 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

Cass. 3e civ. 16-11-2023 n° 22-21.144, n° 741 F-D