Garanties des vices cachés et non- conformité

Le défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale relève de la garantie des vices cachés.

En vertu de l’Article 1641, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

La Cour de cassation vise les dispositions de cet article, aux termes d’un arrêt du 19 octobre 2023, pour rejeter la non-conformité des biens vendus à leur usage normal .

Les faits sont les suivants :

 M. [A] [R] et Mme épouse [R] ont formé le pourvoi n° X 22-10.090 contre l'arrêt rendu le 5 novembre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant à M. [E] [B],  à Mme [T] [I], épouse [B], ainsi qu’à la société [F] [X] et [N] [M] [P], société civile professionnelle notariale, défendeurs à la cassation dans le cadre d’une promesse de vente.

M. et Mme [R] (les promettants) ont conclu avec M. et Mme [B] (les bénéficiaires) une promesse unilatérale de vente reçue par M. [X], notaire, portant sur une maison d'habitation, moyennant le prix de 660 000 euros et la fixation d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 66 000 euros en cas de non réalisation de la vente.

Les bénéficiaires ayant refusé de réaliser la vente en invoquant une inondation survenue au sous-sol de l'immeuble, les promettants les ont assignés en paiement de l'indemnité d'immobilisation et ont recherché la responsabilité de la société civile professionnelle notariale.

Les promettants, M. et Mme [R] font grief à l'arrêt de la cour d’appel de prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente alors que « le défaut de conformité ne couvre que le manquement aux spécifications du contrat, dès lors qu'est en cause une non-conformité à l'usage normal de la chose, l'inexécution du vendeur ressort de la garantie des vices cachés et non de la délivrance conforme. »

Selon les promettants, en prononçant la résolution de la promesse en raison de la non-conformité de la chose, au motif qu'il était « établi que le bien, comportant un sous-sol aménagé en cuisine et un bureau pour permettre son habitation, ne présentait pas les qualités permettant de rendre ces pièces habitables dans des conditions normales », la cour d'appel a statué au regard de l'usage normal de la chose, « ce qui ne relève pas de l'obligation de délivrance conforme mais de la garantie des vices cachés, la cour d’appel donc violé l'article 1604 par fausse application. »

Réponse de la Cour de cassation :

Pour prononcer la résolution du contrat pour manquement à l'obligation de délivrance, l'arrêt de la cour d’appel retient que le sous-sol de l'immeuble ayant été aménagé en une cuisine et un bureau, ces pièces, destinées à l'habitation, devaient être à l'abri d'infiltrations d'eau et de l'humidité, et que l'inondation qui y est apparue établit que le bien ne présentait pas les qualités permettant de rendre ces pièces habitables dans des conditions normales.

Selon la Cour de cassation, en statuant ainsi, après avoir constaté que les infiltrations d'eau faisaient obstacle à une utilisation normale des pièces concernées, ce dont il résultait qu'elles constituaient des vices cachés, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

 Cass. 3e civ., 19 oct. 2023, n° 22-10.090, n° 688 F-D