Les obligations du propriétaire à l’égard de l’occupant bénéficiaire d’une COP.

Aux termes de l’article 1719 1°du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

La Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 11 janvier 2024 précise que cette disposition ne s’applique pas à la convention d’occupation précaire, laquelle ne peut être qualifiée de bail .

L’occupant ne peut alors qu’établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles, lesquelles seules s’appliquent.

La société In Cité métropole territoires, société anonyme d'économie mixte, a formé le pourvoi n° E 22-16.974 contre l'arrêt rendu le 29 mars 2022 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Le Palmier de Mahdia, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le gérant est M. [Y] [G], bénéficiaire d’une convention d’occupation précaire,

2°/ à la société Laurent Mayon, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société Le Palmier de Mahdia,

3°/ à M. [Y] [G], le gérant,

4°/ à la société AXA France IARD, société anonyme, assureur de la société In Cité,propriétaire.

Selon l'arrêt de la cour d’appel, le 9 mars 2012, la société propriétaire In Cité La Cub, aux droits de laquelle vient la société In Cité métropole territoires (la société In Cité), a consenti à M. [G] une convention d'occupation précaire pour un local de stockage.

Se plaignant d'un dégât des eaux, l’occupant, M. [G], la société Le Palmier de Mahdia, dont il est le gérant, et la société Laurent Mayon, en qualité de mandataire judiciaire au redressement de cette société, ont, après expertise judiciaire, assigné le propriétaire, la société In Cité, et son assureur, la société AXA France IARD, en indemnisation de leurs préjudices.

La société propriétaire In Cité fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de Bordeaux de la condamner à payer à l’occupant, M. [G] et à la société Le Palmier de Mahdia diverses sommes à titre de dommages-intérêts, alors « que sauf stipulation particulière, la convention d'occupation précaire ne comprend aucune obligation de délivrance ; qu'au demeurant, en retenant que la société In Cité avait manqué à son obligation de délivrance, sans dire en quoi la convention d'occupation précaire comprenait une telle obligation, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.»

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1719 du code civil.

Il résulte du premier de ces textes que, sauf cause étrangère, le débiteur d'une obligation contractuelle est tenu de réparer, le cas échéant par le paiement de dommages-intérêts, le préjudice causé à son cocontractant en raison de l'inexécution fautive, ou réputée fautive, de cette obligation.

Selon le second de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Toutefois la Cour de cassation rappelle qu’une convention d'occupation précaire n'étant pas un bail (3e Civ., 19 novembre 2014, pourvoi n° 13-20.089, Bull. 2014, III, n° 150), l'occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1719 du code civil, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles.

Dès lors, doit être censuré, l'arrêt de la cour d’appel qui, pour condamner un propriétaire à indemniser l'occupant des préjudices consécutifs à un sinistre dans des locaux objet d'une convention d'occupation précaire, retient que, même si sa cause reste indéterminée, un manquement du propriétaire à son obligation de délivrance est caractérisé.

Selon la Cour de cassation en statuant ainsi, alors que la convention d'occupation précaire n'est régie que par les prévisions contractuelles des parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés, la convention d’occupation précaire, ne pouvant être qualifiée de bail .

Civ. 3e, 11 janv. 2024, FS-B, n° 22-16.974