Délai de convocation à l’état des lieux et partage des frais

La Cour de cassation, aux termes d’un arrêt du 26 octobre 2023, retient qu’il résulte de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que, lorsque les parties n'ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au moins sept jours à l'avance, la partie qui a pris l'initiative de faire établir l'état des lieux par un commissaire de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût.

Faits et procédure

La société civile immobilière La Méridienne (la bailleresse) a donné à bail un appartement et une cave à M. [Z] et Mme [B] (les locataires).

Après la résiliation du bail, la bailleresse a saisi le tribunal d'instance en condamnation des locataires au paiement d'un arriéré locatif, ainsi qu'en remboursement de réparations locatives et de la moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice.

Les locataires ont demandé, à titre reconventionnel, la restitution du dépôt de garantie ainsi que le paiement d'une certaine somme au titre de la majoration de retard prévue par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La bailleresse fait grief à l'arrêt rendu le 16 juin 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), de rejeter sa demande en paiement d'une certaine somme au titre du remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice, alors :

- que si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties, il est établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire,

- quand bien même le commissaire de justice n'aurait pas avisé les parties sept jours avant la date de l'état des lieux dès lors que la méconnaissance de cette exigence n'a causé aucun grief.

Réponse de la Cour de cassation :

La cour d'appel a énoncé à bon droit qu'il résulte de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qu’ayant constaté que les locataires avaient été avisés moins de sept jours à l'avance de la date à laquelle les opérations de constat seraient réalisées, elle en a exactement déduit que la demande de remboursement de la moitié du coût de l'établissement de l'état des lieux de sortie devait être rejetée.

Le moyen développé par la bailleresse n'est donc pas fondé, sa demande de partage des frais de commissaire de justice devant être rejetée.

 Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-20.183, n° 706 FS-B