L'état des lieux de sortie invoqué par le seul bailleur ne peut faire la preuve des dégradations qui y sont listées

Il résulte de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu'un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Ce principe a été rappelé par la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 16 novembre 2023.

Faits et procédure

Selon le jugement attaqué du tribunal judiciaire d'Orléans, (25 mars 2022), rendu en dernier ressort, les locataires M. [C] et Mme [E] après avoir libéré les lieux le 1er août 2020 à l'issue d'un congé, ont saisi le tribunal en restitution du dépôt de garantie.

Le bailleur M. [Y] s'est opposé à cette la demande de restitution de dépôt de garantie en invoquant des désordres locatifs.

Le bailleur reproche au jugement d’Orléans de le condamner à restituer aux locataires la somme prélevée par lui en sa qualité de bailleur sur le dépôt de garantie au titre des dégradations locatives.

Le bailleur fait valoir qu’après avoir constaté la réalité des dégradations, le juge n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel le locataire a pour obligation de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Position de la Cour de cassation :

Selon l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un commissaire de justice,(anciennement huissier de justice) sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Préalablement aux termes d’un arrêt du 12 avril 2005, la Cour de cassation a décidé qu'un constat de commissaire de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties (1re Civ., 12 avril 2005, pourvoi n° 02-15.507, Bull. 2005, I, n° 181).

La Cour de cassation relève que le tribunal a constaté que le bailleur, qui avait connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontrait pas avoir tenté d'établir amiablement l'état des lieux de sortie de manière contradictoire et n'avait pas fait appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

Il en résulte que l'état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne pouvait faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires.

Par ce motif la Cour rejette le pourvoi et condamne le bailleur aux dépens.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 novembre 2023, 22-19.422, Publié au bulletin