Vices cachés : portée de la clause de non garantie

Prive sa décision de base légale, une cour d'appel qui fait application d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés prévue par l'acte de vente, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société venderesse avait elle-même réalisé les travaux à l'origine des désordres, de sorte qu'elle s'était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice.

Telle est la position de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 19 octobre 2023.

Les faits sont les suivants :

Mme [W] [R], a formé le pourvoi n° S 22-15.536 contre l'arrêt rendu le 10 février 2022 par la cour d'appel de Limoges (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Les Hauteurs de Sérignac, (la SCI) défenderesse à la cassation.

Aux termes du litige, la SCI a vendu une maison d'habitation à Mme [R] (l'acquéreur).

Se plaignant de désordres, l'acquéreur, après expertise, a assigné la SCI, en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

L'acquéreur fait grief à l'arrêt de la cour d’appel, de rejeter ses demandes d’indemnisation, alors « que le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine d'un vice caché est présumé en avoir connaissance ».

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise l'article 1643 du code civil, aux termes duquel le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Pour rejeter les demandes indemnitaires de l'acquéreur, l'arrêt de la cour d’appel, retient que cet acquéreur ne rapporte pas la preuve que la SCI venderesse, avait connaissance du vice caché affectant l'immeuble à la date de sa vente et que celle-ci est donc fondée à se prévaloir de la clause de non garantie figurant dans l'acte de vente.

La Cour de cassation rappelle que pour l'application de ce texte, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3e Civ., 26 février 1980, pourvoi n° 78-15.556, Bull. III, n° 47 ; 3e Civ., 9 février 2011, pourvoi n° 09-71.498, Bull. III, n° 24 ; 3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-17.149, Bull. III, n° 101).

Par ces motifs, la Cour de cassation a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 février 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges

 Cass. 3e civ., 19 oct. 2023, n° 22-15.536, n° 684 B