Construction de maisons individuelles : trois précisions majeures de la Cour de cassation sur les délais, les prix et la rétractation du maître d’ouvrage

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026 illustre de manière particulièrement nette la volonté d’encadrer le contrat de construction de maison individuelle afin de protéger le maître de l’ouvrage, par le caractère impératif de certaines dispositions relatives au prix, au délai d’exécution, aux pénalités de retard et au contenu du contrat.

Cet arrêt apporte plusieurs précisions concernant le retard de livraison, les travaux prévus mais non chiffrés et le délai de rétractation applicable à un avenant au CCMI.

M. et Mme [T] (les maîtres de l’ouvrage) ont conclu avec la société DPLE (le constructeur), aujourd’hui en liquidation judiciaire, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan.
La Compagnie européenne de garanties et cautions, dite CEGC (le garant), s’est portée garante de la livraison de l’immeuble à prix et délai convenus.

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves et l’immeuble a été livré le 24 juillet 2019.

Les maîtres de l’ouvrage ayant déduit du montant des travaux une certaine somme au titre de pénalités de retard, le constructeur, se plaignant de ne pas avoir été payé au prix convenu, les a assignés en paiement.

Les maîtres de l’ouvrage ont appelé le garant à la cause et ont reconventionnellement demandé le paiement de diverses sommes.

Sur le moyen, concernant le délai de livraison :

Le délai de livraison a été prorogé notamment du fait de retard de paiement des maîtres de l’ouvrage.
Les demandes des maîtres de l’ouvrage au titre des pénalités de retard et de leurs préjudices matériel et moral ont été rejetées.

Position de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise l’article L. 231-3 du code de la construction et de l’habitation.

Selon ce texte, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits.

Pour rejeter la demande des maîtres de l’ouvrage en paiement de pénalités de retard, l’arrêt de la cour d’appel retient que le délai de livraison a été valablement prorogé en vertu de la clause contractuelle permettant au constructeur de se prévaloir des retards de paiement imputables aux maîtres de l’ouvrage pour interrompre le chantier et proroger le délai de livraison.

La Cour de cassation fait valoir qu’en statuant ainsi, sur le seul fondement d’une clause réputée non écrite, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Il résulte de cet arrêt que la force obligatoire du contrat ne permet donc pas au constructeur de créer contractuellement de nouvelles causes de prorogation du délai de livraison.

Sur le moyen concernant des travaux prévus au contrat mais non chiffrés par le constructeur :

Les maîtres de l’ouvrage font grief à l’arrêt de la cour d’appel de rejeter leur demande de condamnation du constructeur et du garant en paiement d’une certaine somme correspondant aux irrégularités du prix, alors « que la prise en charge par le constructeur des travaux prévus au contrat qu’il a omis de chiffrer n’est pas subordonnée à la production par le maître de l’ouvrage de justificatifs démontrant les dépenses qu’il a exposées pour réaliser ces travaux. »

Position de la Cour de cassation:

La Cour de cassation vise les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation.
Il résulte de ces textes que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation.

Il est jugé qu’à défaut, le maître de l’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés soit mis à la charge du constructeur (3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 21-12.507, publié).

Pour rejeter la demande des maîtres de l’ouvrage en paiement par le constructeur et le garant du coût de la création d’un chemin et d’une clôture, l’arrêt de la cour d’appel retient que les maîtres de l’ouvrage ne produisent aucun élément de preuve permettant d’établir qu’ils ont engagé les frais qu’ils réclament à ce titre.

Selon la Cour de cassation, en statuant ainsi, après avoir constaté que ces éléments, figurant sur les plans dressés pour l’établissement du permis de construire, étaient entrés dans le champ contractuel, de sorte qu’ils devaient être chiffrés, même si les maîtres de l’ouvrage s’en étaient réservé l’exécution, par un motif impropre tiré de ce que ceux-ci ne justifiaient pas avoir engagé les dépenses correspondantes, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

La Cour de cassation rappelle ainsi que la prise en charge de ces travaux par le constructeur n’est pas subordonnée à la preuve que le maître de l’ouvrage aurait lui-même préfinancé ou réalisé les travaux.

Sur le moyen, concernant le délai de rétractation par le maître d’ouvrage en ce qu’il est dirigé contre le constructeur

Les maîtres de l’ouvrage font grief à l’arrêt de la cour d’appel de rejeter leur demande de condamnation du constructeur à leur verser une certaine somme correspondant aux irrégularités de prix, alors « que le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, qui s’applique aux avenants modifiant l’un des éléments visés à l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, confère à son bénéficiaire le droit de revenir sur l’acte qu’il a déjà conclu dans un délai de 10 jours à compter de sa notification, laquelle doit être distinguée de la signature de l’acte ».

Position de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.
Selon ce texte, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Cet acte lui est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Il est jugé, d’une part, que l’avenant modifiant un des éléments visés à l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation doit être notifié dans les termes de l’article L. 271-1 du même code et que le délai de rétractation ne court pas à défaut de notification (3e Civ., 30 janvier 2019, pourvoi n° 17-25.952, publié).

Pour rejeter la demande des maîtres de l’ouvrage en paiement d’une certaine somme au titre de l’avenant n° 6, l’arrêt de la cour d’appel retient que ce document porte leur mention manuscrite aux termes de laquelle ils ont donné leur accord le 1er septembre 2018 avec leur signature et que ces éléments valent notification régulière du document à cette date, de sorte que leur rétractation dix mois plus tard est inopérante.

Selon la Cour de cassation, en statuant ainsi, alors qu’en l’absence de notification de l’acte dans les formes prévues à l’article L. 271-1, le délai de rétractation n’avait pas commencé à courir, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

La Cour de cassation rappelle ainsi que lorsque l’avenant modifie un élément visé par l’article L. 231-2 CCH, il doit être notifié dans les formes prévues par l’article L. 271-1.

Donc, la seule signature de l’avenant ne suffit pas à faire courir le délai de rétractation. En l’absence de notification régulière, le délai de dix jours n’a pas commencé à courir.

Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-16.541.