Droit de préférence du locataire commercial : la rétractation du bailleur ne permet pas d’imposer la vente

La Cour de cassation se prononce sur le droit de préférence du locataire commercial lorsque le bailleur souhaite vendre le local, aux termes d’un arrêt du 25 juin 2026, n° 25-10.765, publié au Bulletin.

L'arrêt apporte une précision importante :

Si le bailleur se rétracte avant l'expiration du délai légal d’un mois laissé au locataire pour se prononcer, alors que le locataire n'a pas encore accepté l'offre, cette rétractation n'autorise pas le locataire à demander la vente forcée du bien.

Le locataire peut en revanche engager une action en réparation contre le bailleur.

Faits et procédure

MM. [Z] et [Y] [D] ainsi que Mme [L] [D] (les bailleurs) sont propriétaires indivis d'un local commercial qu'ils louent depuis le 22 septembre 2004 à la société Gerstaecker France, devenue la société Gerstaecker France (la locataire), laquelle a été autorisée à le sous-louer à la société Gerstaecker Paris (la sous-locataire), sa filiale qui exploite le site.

Le 15 janvier 2021, un notaire a fait signifier au nom des bailleurs le projet de vente du local. L'offre, désignant la locataire comme destinataire, a été notifiée à la sous-locataire.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 27 janvier 2021, cette dernière a informé le notaire qu'elle acceptait cette offre et qu'elle sollicitait un prêt pour financer le paiement du prix.

Par lettre du 28 janvier 2021, les bailleurs ont informé leur locataire de ce qu'ils n'avaient donné aucune instruction au notaire et que l'offre, adressée à la sous-locataire, était inopérante.

La locataire a notifié son acceptation de l'offre, le 1er février 2021, puis a assigné les bailleurs en constat de la vente.

Les bailleurs font grief à l'arrêt de la cour d’appel, de constater la réalisation de la vente, de les condamner à signer l'acte authentique de vente et de dire qu'à défaut, l'arrêt vaudra acte de vente à publier.

M. [Z] [D], 2°/ M. [Y] [D], 3°/ Mme [L] [D], bailleurs, ont formé le pourvoi n° T 25-10.765 contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2024 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant à la société Gerstaecker France, défenderesse à la cassation.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation vise les articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce.

Selon le premier de ces textes, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.

Selon le deuxième, si l'offre ne peut être rétractée avant l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable, la rétractation de l'offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun.

Selon le dernier de ces textes, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

Il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l'expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d'une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l'expose qu'à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente.

Pour constater la réalisation de la vente et condamner les bailleurs à signer l'acte authentique de vente, l'arrêt de la cour d’appel retient qu'ils ne pouvaient pas rétracter leur offre pendant le délai d'un mois prévu à l'article L. 145-46-1 du code de commerce.

La Cour de cassation retient en revanche qu’en statuant ainsi, après avoir retenu que l'offre avait été rétractée par les bailleurs avant son acceptation par la locataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Par ces motifs, la Cour de cassation casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 novembre 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Paris.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 juin 2026, n° 25-10.765, publié au Bulletin.