Démolition d’un ouvrage irrégulier : le juge doit d’abord rechercher une solution de mise en conformité

La démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme.

Il appartient au juge, saisi d’une demande de démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire.

C’est donc une véritable obligation pesant sur le juge.

La Cour de cassation rappelle ces principes par arrêt du 18 juin 2026.

Le problème vient de ce que le texte prévoit deux types de mesures : démolition ou mise en conformité.

La question était donc de savoir si le juge pouvait choisir directement la démolition dès lors que l’infraction était constituée.

Les faits sont les suivants :

La société civile immobilière propriétaire de parcelles cadastrées section H n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], a réalisé un exhaussement de sol sur ces parcelles.

La commune a considéré que cet aménagement nécessitait une autorisation d’urbanisme qui n’avait pas été obtenue.

La commune a assigné la SCI en démolition et remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme.

La cour d’appel de Chambéry a fait droit à cette demande.

Elle a considéré que l’exhaussement nécessitait une déclaration préalable et que, celle-ci n’ayant jamais été déposée, la remise en état antérieur s’imposait, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si l’ouvrage pouvait être rendu conforme aux règles d’urbanisme.

La SCI fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de la condamner, sous astreinte, à remettre ses parcelles dans leur état antérieur à la réalisation de l’exhaussement.

La société civile immobilière a formé le pourvoi n° K 24-14.342 contre l’arrêt rendu le 22 février 2024 par la cour d’appel de Chambéry (2e chambre), dans le litige l’opposant à la commune, défenderesse à la cassation.

Position de la Cour de cassation

La Cour de cassation vise l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme.

Selon ce texte, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8. L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

La Cour de cassation rappelle que, par sa décision du 31 juillet 2020 (Cons. const., décision n° 2020-853 QPC), le Conseil constitutionnel a déclaré les mots « la démolition » figurant à la première phrase de ce texte conformes à la Constitution, sous la réserve suivante : ces dispositions « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire ».

Il en résulte que la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme et qu’il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire.

Pour ordonner la remise en état des lieux dans leur état d’origine, l’arrêt de la cour d’appel retient que, en raison de son ampleur, l’exhaussement réalisé par la SCI nécessitait une autorisation d’urbanisme, sous la forme d’une déclaration préalable, laquelle n’a jamais été déposée, de sorte que cette mesure de remise en état s’impose sans qu’il soit besoin d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables.

La Cour de cassation retient qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher, au besoin d’office, si l’exhaussement réalisé pouvait faire l’objet d’une mise en conformité aux règles d’urbanisme, acceptée par le propriétaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Par ces motifs, la Cour de cassation casse et annule, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 22 février 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry.

C’est ainsi que la Cour de cassation confirme qu’avant d’ordonner la démolition ou la remise en état, le juge doit rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si le propriétaire l’accepte.

C’est donc une véritable obligation pesant sur le juge.

Et cette obligation existe même si les parties ne l’ont pas expressément invoquée.

· Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342