Copropriété : l’action en responsabilité contre le syndicat de copropriétaires échappe au délai de contestation des décisions d’assemblée générale

Par un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu'une action en responsabilité engagée par un copropriétaire contre le syndicat, en raison d'une faute commise lors du vote d'une résolution, ne constitue pas une action en contestation de cette décision au sens de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour protège ainsi le droit à réparation du copropriétaire, tout en maintenant la distinction entre la contestation d'une décision collective et l'action indemnitaire fondée sur la responsabilité du syndicat.

L'arrêt de la Cour de cassation apporte une clarification importante sur l'articulation entre :

• le délai de forclusion de deux mois de l'article 42 de la loi de 1965 ;
• la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil.

Ce n'est donc pas simplement le fait que le litige trouve son origine dans une résolution d'assemblée générale qui entraîne automatiquement l'application du délai de deux mois.

Les faits sont les suivants :

La société civile immobilière de construction vente La Crête du berger (la SCI) a promu et réalisé un ensemble immobilier, devenu la résidence La Crête du berger, soumis au régime de la copropriété, dont elle a conservé le lot n° 1, devenu ultérieurement le lot n° 501.

Le 30 septembre 2017, l'assemblée générale des copropriétaires de cette résidence a adopté une résolution autorisant la cession d'une partie commune de la copropriété à une collectivité publique, qui a fait construire un parking sur cette parcelle désormais cadastrée n° [Cadastre 1].

Par actes des 1er, 2 et 5 août 2022, soutenant que la partie commune visée par la délibération du 30 septembre 2017 incluait une partie de son lot n° 501 lui appartenant, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires, son assureur la société Axa France IARD, son syndic la société Neige et soleil square habitat et l'assureur de celui-ci, la Caisse d'assurance mutuelle du crédit agricole, en paiement de dommages et intérêts et exonération de tout paiement des charges relatives au lot n° 501 depuis le 30 septembre 2017.

La Caisse d'assurance mutuelle du crédit agricole a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la forclusion.

La SCI fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de déclarer ses demandes irrecevables pour forclusion, alors « qu'une action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l'encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par le syndicat lors du vote d'une résolution par l'assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d'une délibération au sens de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. »

La société La Crête du berger, société civile immobilière de construction vente, a formé le pourvoi n° E 24-22.686 contre l'arrêt rendu le 3 décembre 2024 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Crête du berger, représenté par son syndic la SAS Square habitat Hautes Alpes,

2°/ à la société Square habitat Hautes Alpes, 

3°/ à la société Axa France IARD,

4°/ à la Caisse d'assurance mutuelle du crédit agricole (CAMCA),

défendeurs à la cassation.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation vise les articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil.

Selon le premier de ces textes les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

Aux termes du second, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Pour déclarer irrecevables comme forcloses les demandes de la SCI, l'arrêt de la cour d’appel retient qu'elle n'a pas agi en nullité de la résolution du 30 septembre 2017 dans le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à l'expiration duquel les copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées en assemblée générale, que la résolution est donc définitive et opposable aux copropriétaires quelle que soit la gravité des vices dont elle est entachée et que l'action en responsabilité, fondée sur une faute commise lors de l'adoption d'une résolution en assemblée générale est enfermée dans ce même délai de deux mois prévu par l'article précité, ce texte visant toutes les actions en contestation, ce qui inclut les actions en responsabilité.

Selon la Cour de cassation en statuant ainsi, alors que l'action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l'encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d'une décision d'assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d'une telle décision au sens de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Par ces motifs, la Cour de cassation casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt de la cour d’appel rendu le 3 décembre 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble.

La cour d'appel a donc violé les articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du Code civil.

L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Chambéry.

Cet arrêt présente un intérêt pratique important : il précise qu'un copropriétaire qui recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison d'une faute commise lors du vote d'une résolution n'est pas nécessairement soumis au délai de deux mois applicable à la contestation des décisions d'assemblée générale.

Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 juillet 2026, n° 24-22.686